“조합원이 되면 뭐가 달라질까? 재개발·재건축 핵심 변화 5가지 정리”①

 

재개발·재건축 조합원이 되는 순간, 달라지는 5가지

 

‘조합원’이라는 말, 재개발·재건축 얘기할 때 자주 들리지만 막상 내가 조합원이 되면 뭐가 어떻게 달라질까 궁금하시죠?
단순한 주민에서 사업의 주체로 올라서는 순간, 생각보다 많은 변화가 찾아옵니다.

 

• 내 집이 ‘입주권’으로 바뀐다 – 미래 가치 급등!
• 세금이 달라진다 – 입주권 = 분양권 아님!
• 의사결정에 참여할 수 있다 – 이제 내가 주체!
•  비용이 추가된다 – 분담금은 현실입니다
• 기다림은 기본 – 장기전, 인내심이 필요해요
• 마무리

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1. 내 집이 ‘입주권’으로 바뀐다 .

미래 가치 급등!

조합원이 되면, 기존 주택은 철거되고 그 대신 새 아파트를 분양받을 수 있는 입주권을 얻게 됩니다.
이 입주권은 일반 분양보다 훨씬 저렴한 가격에 새집을 취득할 수 있기 때문에, 분양 이후엔 프리미엄이 붙는 알짜 자산으로 바뀌게 되죠. 특히 인기 지역이면 시세 차익이 어마어마할 수도 있어요.

 

입주권 vs 분양권, 어떤 차이가 있는지 정확히 알아야 손해 안 보겠죠.

- 입주권은 조합원만이 가질 수 있는 권리로, 종전 주택을 헐고 새 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다.

- 분양권은 일반 분양 당첨자가 계약을 통해 얻게 되는 권리로, 입주권과는 권리 성격, 세금, 전매 제한 등에서 차이가 있습니다.

- 입주권은 무주택으로 인정되지 않으며, 향후 세금 계산과 청약 가점에 영향을 줍니다.

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2.  입주권 = 분양권 아님!

세금이 달라진다.

조합원 입주권은 일반 분양권과 세금 계산이 다릅니다.
양도세를 계산할 때 보유 기간, 취득 시기 등이 달라 세금이 적게 나올 수도, 많이 나올 수도 있죠.
다주택자라면 특히 세금 시뮬레이션은 필수입니다.

 

입주권 양도 시 세금, 중과 대상 여부, 비과세 조건

- 입주권의 보유기간은 종전 부동산 취득일 기준으로 계산되며, 장기보유특별공제와 비과세 여부 판단에 영향을 줍니다.

- 1세대 1 주택 비과세를 받으려면 조합원 지위를 유지하며, 입주 후에도 1 주택 상태를 유지해야 합니다.

- 입주권도 주택 수에 포함되며, 다주택자는 양도세 중과 대상이 될 수 있습니다.

- 실수로 비과세 요건을 상실하지 않도록 반드시 사전 세무 상담이 필요합니다.

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3. 이제 내가 주체! 의사결정에 참여할 수 있다.

조합원이 되면 단순히 ‘기다리는 사람’이 아니라 사업 방향에 직접 의견을 낼 수 있는 사람이 됩니다.
총회에 참석해 투표하고, 새 아파트의 동·호수 추첨에도 참여할 수 있어요.
공사 방식, 설계 변경 등 큰 결정도 조합원들의 손으로 이루어지죠.

 

조합원 의결권, 총회 참여 내용

조합원 의결권, 총회 참여

- 조합원은 조합 총회에 출석하여 예산, 시공사, 설계 변경, 동·호수 추첨 등 주요 사안에 대해 의결권을 행사합니다.

- 총회 불참 시 불이익이 발생할 수 있으며, 위임장을 통해 대리 참석도 가능합니다.

- 사업 방향에 영향을 미치는 만큼 적극적인 참여가 필요합니다.

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4. 분담금은 현실입니다 .

비용이 추가된다

새 아파트를 받는 만큼, 추가로 분담해야 할 금액이 생깁니다.
공사비가 늘어나거나 설계가 바뀌면 당초 예상보다 많은 돈이 필요할 수도 있어요.
▶ 중도에 조합을 탈퇴하거나 ▶ 입주권을 다른 사람에게 넘길 땐 추가 비용 및 시기 확인을 꼭 하셔야 합니다.

 

입주권 양도 시 발생할 수 있는 추가비용

- 조합 분담금이 확정되지 않은 상태에서 양도할 경우, 납부 책임 분쟁이 발생할 수 있습니다.

- 프리미엄에 대한 세금, 계약 조건에 따른 부담금 정산 등의 문제가 뒤따를 수 있습니다.

- 계약서에 분담금 부담 주체, 세금 처리, 환급 조건 등을 명확히 기재해야 안전합니다

 

조합원 지위 양도 – 조건과 유불리

- 조합원 지위는 관리처분계획 인가 전까지만 양도할 수 있으며, 이후에는 양도가 제한됩니다.

- 양도 시 조합원으로서 권리를 상실하고, 향후 시세차익 기회를 잃을 수 있습니다.

- 그러나 사업 리스크를 회피하거나 수익 실현을 원한다면 양도가 유리할 수도 있습니다.

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5. 기다림은 기본 –

장기전, 인내심이 필요해요

재개발·재건축은 생각보다 시간이 오래 걸립니다.
10년이 훌쩍 넘는 경우도 있고, 조합 내 갈등이나 소송으로 더 늦어지기도 해요.
그만큼 긴 호흡으로 보고 기다릴 수 있는 여유가 필요합니다.

 

“마무리하며, 조합원이 되면 많은 권리와 함께 책임도 따릅니다.
입주권의 시세차익만 보지 말고, 세금과 리스크까지 고려해 현명한 선택 하시길 바랍니다.”