강남3구 재건축 시세 분석 리포트 (2025 상반기판)[강남 재건축 시리즈⑧]

강남3구 재건축 시세 분석 리포트 (2025 상반기판)[강남 재건축 시리즈⑧]분석

 

강남구, 서초구, 송파구,
서울 부동산 시장을 움직이는 이 세 지역의 재건축 흐름이 다시 뜨거워지고 있습니다.

 

공급 부족, 금리 완화 기대, 규제 완화 등 다양한 요인이 맞물리며 "준공은 멀었지만 시세는 먼저 반응" 하는 재건축 시장의 특성이 다시 부각되고 있는데요. 오늘은 2025년 상반기 기준, 강남 3구 주요 재건축 단지의 시세 흐름과 특징을 한눈에 정리한 리포트를 공개합니다.

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     분석 기준

• 2025년 1월~4월 실거래 기준
• 전용면적 84㎡ 기준 (대표 평형)
• 재건축 단계에 따라 구분
• 실거래가 및 호가 흐름 포함

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     강남구: 은마아파트 중심, 다시 ‘재건축 시계’가 돈다

단지명단계2025년 초 시세2025년 4월 시세변화폭

은마아파트	정비계획변경 중	약 30.4억	약 35.5억	▲ 5억 이상 상승
도곡렉슬	재건축 무관 (비교용)	약 33억	약 33억	–
삼성동 주공5단지	초기단계	약 26억	약 29억	▲ 3억 상승

    해석:

• 은마는 정비계획이 가시화되면서 시장 기대감 급등, 단기간 5억 이상 상승.
• 실거주 대기수요도 붙으며, 거래량도 증가세.
• 초기단계 단지들까지도 연쇄적으로 ‘눈치 상승’ 중.

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      서초구: 반포 재건축은 여전히 ‘TOP 티어’

단지명단계2025년 초 시세2025년 4월 시세변화폭

반포주공1단지 (디에이치)	공사 중	약 48억	약 50억~55억	▲ 소폭 상승
잠원 신반포3차	조합설립 이후	약 28억	약 30억	▲ 2억 상승
방배5구역	정비구역 지정	약 22억	약 24억	▲ 2억 상승

     해석:

• 반포 디에이치 시리즈는 입주 전인데도 프리미엄 유지.
• 서초구는 재건축 단계가 다양한 단지들이 포진해 있어 중장기형 투자자들 선호.
• 다만 초고가 시세 제한으로 매수는 제한적.

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    송파구: 잠실 중심으로 ‘속도 빠른’ 재건축

단지명단계2025년 초 시세2025년 4월 시세변화폭

잠실주공5단지	사업시행인가 완료	약 33억	약 35억	▲ 2억 상승
문정 시영	조합설립 인가	약 19억	약 21억	▲ 2억 상승
가락시영	관리처분인가	약 23억	약 25억	▲ 2억 상승

      해석:

• 송파는 재건축 속도가 비교적 빠르고, 3억 미만 상승폭으로 완만한 시세 흐름.
• 잠실주공 5단지는 여전히 입지 + 속도 + 학군 삼박자 단지로 주목.

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    재건축 시세 트렌드 요약

지역가격 상승률주요 이슈향후 전망

강남	가장 가파름	은마, 삼성 등 구체화	기대감 더 반영될 가능성
서초	고가 유지	반포 디에이치 입주 예정	실수요 중심 흐름 유지
송파	완만한 상승	잠실 중심으로 사업 탄력	점진적 상승 지속 예상

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    TIP: 2025년 강남 3구 재건축 대응 전략

투자 성향추천 구역이유

중장기 투자형	강남 (은마 중심)	아직 낮은 분양가 기대감 + 상승 여력
고급 실거주	서초 (반포)	교통·학군·조망 삼박자 + 브랜드
속도 중시	송파 (잠실주공)	빠른 재건축 진행 + 안정적인 수요

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     마무리하며

2025년 상반기 기준,
강남 3구 재건축 단지들은 모두 상승 흐름 속에 있지만, 그 스타일과 시세 흐름은 매우 다릅니다.

• 은마처럼 이제 움직이는 단지는 아직 진입 여지가 있고,
• 반포처럼 프리미엄이 정점인 단지는 고점 리스크를 감안해야 하며,
• 잠실처럼 속도감 있는 단지는 안정된 성장세를 기대할 수 있습니다.

👀 투자든 실거주든, 각 단지의 ‘타이밍’과 ‘위치’를 함께 고려해야
현명한 선택이 가능한 시점입니다.

 

 

강남 3구 재건축 단지 비교 분석

은마 vs 개포 vs 반포, 강남 재건축 어디가 더 유망할까?[강남 재건축 시리즈⑦]

 

반포주공 1단지 재건축, ‘최고가’ 재건축? [강남 재건축 시리즈 ②]