재개발·재건축 조합원이 되는 순간 달라지는 5가지 ②

재개발·재건축 조합원이 되는 순간 달라지는 5가지

 

저의 손님 중 한 분은 성남 산성역 '헤리스톤' 재개발 구역에서 입주권을 보유하고 계셨습니다.

당시만 해도 재개발이라는 단어가 낯설고 복잡하게 느껴졌지만, 지금은 분양이 완료되어 프리미엄이 상당히 붙은 상황입니다.

 

이처럼 입주권은 단순한 부동산이 아니라 '변화의 시작점'이 될 수 있습니다.

강남이나 성남 등 수도권 주요 지역에는 아직도 재개발·재건축 예정지가 많고, 그만큼 관심도 뜨거운데요.
이번 글에서는 ‘조합원이 된다는 것’이 어떤 의미인지, 구체적으로 무엇이 달라지는지 사례와 함께 자세히 정리해 봅니다.

 

재개발·재건축 사업에서 ‘조합원’이 된다는 건 단순히 그 지역에 산다는 걸 넘어서, 그 사업의 주체가 된다는 뜻입니다. 조합원이 되면 여러 가지 권리와 의무가 생기고, 생활 전반에 영향을 미치는 변화들이 생깁니다.

 

조합원이 되는 순간 달라지는 5가지 두 번째 짚어보겠습니다.

 

• 입주권 vs 분양권, 정확히 알아야 손해 안 본다
• 입주권 양도 시 세금, 중과 대상 여부, 비과세 조건
• 조합원 의결권, 총회 참여는 어떻게 이뤄지나?
• 조합원 지위 양도 – 언제 가능하고, 유리할까?
• 입주권 양도 시 발생할 수 있는 추가비용
• 마무리요약

 

 

1. 입주권 vs 분양권, 정확히 알아야 손해 안 본다

조합원이 된다는 건 새 아파트의 입주권을 확보했다는 의미입니다.
현 시세보다 저렴한 가격으로 신규 아파트를 받을 수 있기 때문에, 입주권 = 알짜 부동산 자산이 되는 셈이죠.
▶︎ 조합원 분양가 < 일반 분양가 → 프리미엄 형성 (나의 자산 점프할 수 있는 기회가 되죠)

입주권과 분양권비교

구분	입주권	분양권
취득 주체	재개발·재건축 조합원	일반 분양 신청자
권리 발생 시점	관리처분계획 인가 후	분양계약 체결 시
매매 가능 여부	일정 시점 이후 양도 가능 (법적 제한 있음)	분양 후 즉시 전매 제한 기간 따름
세금	취득세 감면 없음, 양도세 중과 대상	다주택 양도세 중과 대상 (보유기간 제한 있음)
청약 자격 영향	무주택 아님 (유주택 간주)	무주택 아님 (청약 가점 불이익)

👉 입주권은 ‘미래의 아파트’에 대한 권리이며, 조합원만이 가질 수 있는 특수한 권리입니다.
분양권은 ‘일반 분양자’가 분양을 신청해 당첨된 후 얻게 되는 권리로, 둘은 세금부터 권리 성격까지 완전히 다릅니다.

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2. 입주권 양도 시 세금, 중과 대상 여부, 비과세 조건

재건축 조합원이 되면 ‘입주권 세금’부터 ‘조합원 분담금’까지 신경 쓸 부분이 많습니다.

▣ 양도세 계산법 (입주권의 경우)

• 보유기간: 종전 부동산 취득일 기준
• 1세대 1 주택 비과세 여부 판단: 입주권도 주택 수에 포함
• 2년 이상 보유 시 장기보유특별공제 가능 (단, 조합원 입주권은 보유기간 계산이 까다로움)

▣  양도세 중과 대상 여부

• 다주택자 중과 배제 조건:
  • 재개발·재건축으로 취득한 입주권은 종전주택이 멸실된 날부터 2년 내 신축 주택에 입주하면 일시적 2 주택으로 인정되어 중과 배제 가능
• 조합원 입주권도 ‘주택 수’로 간주 → 2 주택 이상이면 중과세율(20~30%) 적용될 수 있음

▣  비과세 요건 (1세대 1 주택 특례)

• 종전 주택 보유기간이 2년 이상일 것
• 관리처분인가일 이후 조합원 지위 유지, 분양권 전매 안 했을 것
• 입주 후 1세대 1 주택 상태일 것

💡 실수 주의:
입주권을 양도하면 1세대 1 주택 비과세 요건을 상실하는 경우가 많으므로 양도 전에 반드시 세무사 상담이 필요합니다.

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3. 조합원 의결권, 총회 참여는 어떻게 이뤄지나?

조합원 절차 요약

▣  조합 총회에서 다루는 핵심 안건

• 조합 예산 및 분담금 결정
• 시공사 선정 또는 변경
• 설계 변경
• 사업 추진 일정 및 관리처분계획
• 동·호수 추첨 방식

▣  조합원 권리

• 총회 출석 및 의결권 행사
• 동·호수 추첨 참여
• 조합 사업 정보 열람권 (공사 계약서, 예산, 감정평가 등)

▣  조합원 의결권 기준

• 일반적으로 1인 1표 원칙 (단, 일부 조합은 지분 기준 또는 건물 면적 기준 적용)
• 위임장 제출 가능 (본인이 참석 못할 경우)

💡 조합 총회에 무관심하거나 불참하면,  
분담금이나 설계 변경에서 불이익을 당할 수도 있습니다.

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4. 조합원 지위 양도 – 언제 가능하고, 유리할까?

▣  조합원 지위 양도 조건

• 관리처분계획 인가 전까지만 가능
• 인가 이후에는 지위 양도 금지 (단, 상속이나 이혼으로 인한 이전은 예외)

▣  양도 시 유리한 점

• 부동산 가치 상승 전 양도하면 수익 실현 가능
• 사업 리스크(분쟁, 지연 등) 회피 가능

▣  양도 시 불리한 점

• 입주권도 함께 상실
• 추후 완공 후 아파트 시세차익 못 누림
• 조합에서 이미 납부한 비용 환급 시 불이익 가능성 (감가 적용 등)

💡 양도는 세금 문제 + 사업 리스크 + 수익 포기 여부를 종합적으로 고려해야 합니다.

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5. 입주권 양도 시 발생할 수 있는 추가비용

▣  조합원 분담금 정산 문제

• 조합에서 책정한 분담금이 아직 확정되지 않았을 경우,
  양도인은 일부 비용을 미리 납부해야 함
• 나중에 비용 정산 시, 양도인과 양수인 간에 추가비용 분쟁 발생 가능

▣  프리미엄(웃돈)과 세금

• 양도인이 입주권에 대해 프리미엄을 받고 파는 경우
  그 금액은 양도소득세 과세 대상이 됨

▣  양수인의 세금 부담

• 양수인이 나중에 입주권을 보유한 것으로 간주되어
  입주 후 양도 시 다주택자 중과 대상이 될 수 있음

💡 입주권 매매 시에는 양도계약서에 분담금 부담 주체, 세금, 계약해지 시 반환 조항 등을
꼼꼼히 명시해 두는 것이 중요합니다.

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 마무리 요약: 조합원이 된다는 건 단순한 '재산 보유자'가 아니라 사업의 '주체'가 된다는 의미입니다.

분양가보다 유리한 입주권, 설계나 추첨 참여 기회, 시세차익 등 매력적인 요소도 있지만
그에 따른 세금, 분담금, 법적 제약도 반드시 함께 고려해야 합니다.