"장특공 날리는 흔한 착각, 저도 했습니다"

"장특공 날리는 흔한 착각, 저도 했습니다"

 

주택임대사업을 하다 보면 세금 문제, 특히 양도소득세 절감에 관심이 많아집니다.
그중에서도 장기보유특별공제율 특례는 많은 임대사업자분들이 놓치지 않고 챙기려 하는 절세 혜택인데요,
생각보다 '임대료 5% 증액 제한' 규정을 잘못 이해해서 특례 적용을 못 받는 경우가 생깁니다.

저 역시 실제로 고민하고 찾아봤던 사례가 있어, 오늘은 그 내용을 공유해보려고 합니다.

 

• 사례: 등록 전 계약, 등록 후 재계약… 5% 초과해도 괜찮을까?
•  장기보유특별공제 특례의 요건 중 하나: 임대료 5% 이내 증액
• 핵심 기준: “등록 후 작성된 임대차계약부터 적용”
• 실제로 어떻게 적용되느냐가 중요합니다

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1.  사례: 등록 전 계약, 등록 후 재계약… 5% 초과해도 괜찮을까?

저는 2018년에 아파트를 매입한 후 전세를 주었습니다.
그리고 몇 개월 뒤 임대사업자로 등록을 했고, 2년 후 재계약 시점에서 전세금을 5% 넘게 인상했습니다.

당시 제 생각은 이랬습니다:

 

“5% 증액 제한은 임대사업자로 등록한 후 작성된 계약부터 적용되는 거니까,

등록 전에 했던 계약은 해당이 안 되지.
그러면 재계약은 사실상 첫 기준 계약이니 5% 초과해도 되겠지.”

하지만 최근 확인한 결과, 생각과는 다르게 해석되는 부분이 있었습니다.

 

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2.  장기보유특별공제 특례의 요건 중 하나: 임대료 5% 이내 증액

국세청과 관계부처에서 명확하게 제시한 기준에 따르면,
장기보유특별공제 특례를 적용받기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다:

1. 8년 이상 임대 유지
2. 등록임대주택 요건 충족 (예: 준공공임대 등록 등)
3. 임대료 인상률이 5% 이내일 것 (중요!)

여기서 많은 분들이 헷갈리는 부분이 바로 **“임대료 5% 제한이 언제부터 적용되느냐?”**입니다.

 

2021년 국세청 해설에 따르면, 장기보유특별공제율 특례 적용 요건 중 ‘5% 이내 임대료 증액 제한’ 규정은 임대사업자 등록 후 최초로 작성한 임대차계약분부터 적용됩니다.

즉,

• 임대사업자 등록 전 작성한 계약은 5% 인상 제한 요건이 적용되지 않습니다.
• 등록 후 최초로 체결된 계약부터 5% 이내 증액 규정을 반드시 지켜야 특례 적용 가능합니다.

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3.  핵심 기준: “등록 후 작성된 임대차계약부터 적용”

공문 및 해설 자료를 보면 다음과 같은 문구가 있습니다:

"준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 임대차계약 분부터 임대료 증액 제한 규정이 적용됩니다."

즉, 임대사업자 등록 후 체결한 첫 임대차계약부터 임대료 증액을 5% 이내로 제한해야 특례 적용이 가능합니다.

 

임대료 증액 5% 이내 제한기준

• 등록 전에 체결된 기존 계약은 5% 제한 적용 대상이 아닙니다.
• 하지만 **등록 후 체결되는 첫 계약(재계약 포함)**은 반드시 5% 이내 증액 규정을 지켜야 합니다.
• 따라서, 등록 이후의 첫 재계약에서 5% 초과 인상했다면, 해당 계약은 요건 위반으로 보고,
  장기보유특별공제율 특례 적용이 어려울 수 있습니다.

      이 기준을 어길 경우, 장기보유특별공제율 특례 적용이 불가능할 수 있습니다.

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     4.  실제로 어떻게 적용되느냐가 중요합니다

저처럼 ‘등록 전 계약이니까 괜찮겠지’라고 생각하고,
등록 이후 재계약 시 5% 이상 인상을 하셨다면,

해당 임대차계약이 장기보유특별공제 특례 요건을 충족하지 않는 것으로 간주될 수 있습니다.

결국 세무상 특례를 받기 어렵게 되는 것이죠.

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      임대사업자라면 반드시 확인할 포인트

1. 임대사업자 등록일
2. 등록 후 체결된 계약서의 작성일
3. 해당 계약의 임대료 증액률이 5% 이내인지

이 세 가지는 꼭 정확하게 체크해보셔야 합니다.
한 번의 오해나 실수로, 수천만 원 단위의 공제 혜택을 놓칠 수도 있습니다.

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“5% 규정, 놓치면 후회합니다”

주택임대사업은 법과 제도가 계속 바뀌고, 문구 하나하나가 중요한 의미를 담고 있습니다.
실제 경험과 사례를 통해 스스로 이해하고 점검하는 것이 결국 가장 안전한 방법입니다.

혹시 비슷한 상황에 놓여 계시거나, 임대계약서 작성 전에 헷갈리신다면 세무사 또는 관할 세무서에 사전 확인을 꼭 권장드립니다.

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궁금하신 점 있으시면 댓글이나 메시지 남겨주세요.
같은 상황에 계신 분들과 경험을 나누고 싶습니다