"15억 아파트를 샀더니 세금만 1억 3천? [다주택자라면 꼭 알아야 할 취득세] 함정!"

"15억 아파트를 샀더니 세금만 1억 3천? 다주택자라면 꼭 알아야 할 취득세 함정!"

 

A 씨는 자수성가한 50대 가장입니다.
아이 둘을 키우며 20년 가까이 한 푼 두 푼 모은 돈으로 지방의 소형 단독주택을 한 채 마련했고, 이후에는 경기도 외곽 토지거래허가구역에 위치한 단독주택을 매입, 최근에는 은퇴를 염두에 두고 비조정지역의 전원형 단독주택까지 추가로 보유하게 되었습니다.

 

그리고 마침내, 아이 교육과 편리한 출퇴근을 위해 15억 원짜리 신축 아파트를 하나 더 매수하게 되었죠.

“비조정지역이라 중과세는 없겠지?”
“실거주니까 괜찮겠지?”

이렇게 생각하며 아파트를 매수한 A 씨는, 계약서에 도장을 찍고 난 뒤 깜짝 놀랐습니다.
15억 원짜리 아파트를 샀는데, 세금만 1억 3천이 넘는다는 말에 눈이 동그래졌죠.

 

• A 씨의 상황은 이랬습니다
• 주택 수가 3채 이상이면, 조정지역 여부와 상관없이 ‘중과세율’이 적용됩니다!
• 취득세, 이렇게 계산됩니다

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    1.  A 씨의 상황은 이랬습니다

• 서울 외곽에 비조정지역 고가 아파트 보유
• 수도권 토지거래허가구역 내 단독주택 보유
• 지방에 오래된 단독주택 보유

그리고 얼마 전, 아이 학교와 출퇴근을 고려해
**비조정지역의 신축 고가 아파트(15억)**를 매수하기로 결정했습니다.

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    "비조정지역이면 괜찮다? 오해입니다"

많은 분들이 착각하는 포인트! 조정지역이 아니면 중과세를 피할 수 있을 거라고 생각하시죠.

• 조정지역인지 아닌지는 중과세율의 "종류"를 나눌 뿐이고,
• 이미 3채 보유한 상태에서 주택을 1채 더 취득하면 무조건 다주택자로서 중과세율 적용입니다.

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   2.  주택 수가 3채 이상이면, 조정지역 여부와 상관없이 ‘중과세율’이 적용됩니다!

• 조정지역이면 3 주택자부터 취득세 12%
• 비조정지역도 3 주택 이상이면 취득세 8%

A 씨는 이미 주택을 3채 보유하고 있었기에
➡ 4번째 주택을 매수하며 8% 취득세 대상이 된 거예요.

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       15억 × 8% = 1억 2천만 원?

그게 끝이 아니었습니다.
취득세 외에 농어촌특별세와 지방교육세도 따라붙었죠.

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       실제 납부세금 계산

항목세율금액

취득세	8%	1억 2,000만 원
농어촌특별세	0.8%	1,200만 원
지방교육세	0.4%	600만 원
총합계	9.2%	1억 3,800만 원

  계약은 기쁘게 했지만, 등기 전 세금 보고 멘붕이 왔다고 합니다.

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 3.  "취득세율 한눈에 보기"

주택 수지역취득세율

1주택	전체 지역	1.1~3% (일반세율)
2주택	조정지역	8%
3주택 이상	비조정지역	8% (중과)
3주택 이상	조정지역	12% (중과)

→ 주택 수만 기준입니다. 실거주 여부, 고가 여부, 위치 무관

 

참고: "1주택자 vs 다주택자, 세금 차이 실화?"

주택 수15억 주택 취득 시 세금

1주택자	약 3,000만 원 내외
3주택 이상	약 1억 3,800만 원

💬 단순히 1억 이상 차이가 나는 셈입니다.
이 정도면 아파트 1평은 그냥 세금으로 사는 셈이죠.

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     실수 방지 체크리스트

• 지금 내 명의로 주택이 몇 채인가요? 2 채 이상인가요?
• 배우자, 자녀 명의로 주택이 따로 있진 않나요?
• 단독주택, 다세대, 오피스텔 등 모두 주택 수에 포함되나요? 예
• 추가로 매수하는 주택이 고가인가요?
• 계약 전 취득세 시뮬레이션 세무사 또는 전문가와 상담하셨나요?

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     마무리 한마디

“조정지역이 아니라 괜찮을 줄 알았어요…” 하지만 세금은 “지역보다도 당신이 지금 몇 채를 갖고 있느냐”를 따집니다.

      비조정지역이라도, 이미 3채 이상을 보유한 다주택자라면 매수 순간부터 ‘중과세율’의 세계에 입장하신 겁니다.

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   요약정리

• 비조정지역도 주택 수 3채 이상이면 취득세 중과(8%) 적용
• 실거주 여부 상관없음
• 15억짜리 아파트를 매수하면 1억 3천만 원 이상의 세금 발생 가능
• 계약 전 반드시 취득세 계산부터 해보세요!

    A 씨의 결론

   “그동안 열심히 모은 돈으로 내 집을 마련했는데,
   예상치 못한 세금 폭탄에 허탈함이 몰려왔어요.
   앞으로는 ‘집값’보다 ‘보유세’와 ‘취득세’를 먼저 계산해 보는 습관을 들이려 합니다.”