양도세 장기보유특별공제 누가? 얼마 받나?

양도세 장기보유특별공제 누가? 얼마 받나?

 

부동산 양도소득세 장기보유특별공제란 부동산을 양도할 때 일정 요건을 충족하면 양도소득에서 일정 금액을 공제해 주는 제도입니다.
일반적인 장기보유특별공제 외에도 특정한 경우(예: 1세대 1 주택, 농지 양도, 공익사업 수용 토지, 재개발·재건축 등)에 추가로 공제 혜택이 주어집니다.

• 부동산 장기보유특별공제
• 부동산 장기보유특별공제 대상 및 공제율
• 부동산 장기보유특별공제 공제율 정리
• 세금 감면 효과 사례

 

1. 부동산 장기보유특별공제 내용

✔ 부동산 장기보유특별공제: 일정 기간 이상 부동산을 보유한 경우, 보유 기간에 따라 양도차익의 일부를 공제
✔ 기타 특별공제: 거주 요건을 충족한 1세대 1 주택, 농지 양도, 공익사업 수용, 재개발·재건축 조합원 입주권 등 특정 요건 충족 시 추가 공제

2. 부동산 장기보유특별공제 대상 및 공제율

    ① 1세대 1 주택 (12억 원 초과분 과세)

• 보유 및 거주 요건을 충족하면 장기보유특별공제 적용
• 12억 원 이하 주택은 전액 비과세, 초과분에 대해서만 과세
• 공제율:
  • 보유 기간 기준: 3년 이상 → 최대 40% (10년 보유 시)
  • 보유 + 거주 기준: 최대 80% (10년 보유 + 10년 거주)

     ② 농지 및 어업용 토지

• 공제 대상: 직접 경작한 농지 및 어업용 토지
• 공제율:
  • 8년 이상 직접 경작 → 최대 80% 공제
  • 6년~8년 경작 → 60% 공제
  • 4년~6년 경작 → 40% 공제
• 추가 감면 요건:
  • 농업인·농업법인에게 양도
  • 상속받은 농지로 일정 기간 경작 후 양도

     ③ 재개발·재건축 조합원 입주권 양도

• 공제 대상:
  • 재개발·재건축 사업을 통해 조합원 입주권을 받은 경우
• 공제율:
  • 일반 주택과 동일한 장기보유특별공제 적용 가능
  • 단, 조합원 입주권 상태에서 매도 시 거주 요건 없이 보유 기간만 인정
• 중요 조건:
  • 관리처분계획 인가 전: 일반 주택으로 간주 → 1세대 1 주택 비과세 가능
  • 관리처분계획 인가 후: 조합원 입주권 상태에서 매도 시 비과세 불가, 장기보유특별공제만 적용

     ④ 공익사업을 위한 수용토지 양도

• 공제 대상: 국가, 지방자치단체 또는 공공기관이 공익사업(도로 개설, 철도 건설, 재개발 등) 목적으로 토지를 수용하는 경우
• 공제율: 양도차익의 10%~40% 특별공제 적용
• 비과세 혜택:
  • 일정 요건 충족 시 양도소득세 전액 면제 가능
  • 공익사업 목적이 분명하고, 수용 보상금이 감정평가액 범위 내에 있을 경우 비과세 가능

 

3. 부동산 장기보유특별공제 공제율 정리

     1세대 1 주택 장기보유특별공제

• 보유 기준: 3년 이상 → 최대 40% (10년 보유 시)
• 보유 + 거주 기준: 최대 80% (10년 보유 + 10년 거주)

    기타 공제율

• 농지: 최대 80% (8년 이상 경작 시)
• 공익사업 수용: 양도차익의 10%~40% 특별공제

4. 세금 감면 효과 사례

     예시 1) 1세대 1 주택 (12억 원 이하 주택 매도, 전액 비과세)

• 양도가액: 11.9억 원
• 양도차익: 5억 원 (취득가액 6.9억 원)
• 양도소득세: 0원 (전액 비과세 적용)

    예시 2) 1세대 1 주택 (15억 원 주택 매도, 장기보유특별공제 적용)

🔹양도차익 계산:

• 취득가액: 6억 원
• 양도차익: 9억 원 (15억 - 6억)

🔹 비과세 구간 적용:

• 12억 원까지는 비과세
• 초과분(3억 원)에 대해서만 과세

🔹 장기보유특별공제 적용 후 과세 대상 금액:

• (10년 보유 및 거주 시) 최대 80% 공제 적용
• 과세 대상 양도차익: 3억 × (1 - 80%) = 6,000만 원
• 결과: 과세 금액 감소로 세 부담 절감

결론
양도소득세 특별공제는 부동산 유형과 보유·거주 조건에 따라 공제율이 다릅니다.

 

특히 1세대 1 주택의 경우 비과세 한도를 초과하는 부분에 대해서만 과세되며, 장기보유특별공제를 활용하면 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.