[임대주택 매매 & 세금혜택] '임대사업자' (등록 유지 vs 해지 사례)

2025년 기준으로 등록 임대주택을 매도할 경우, 어떤 절차를 거쳐야 하고, 세금 혜택은 어떻게 적용될까요? 특히 매도 시 임대사업 등록을 유지하는 경우와 해지하는 경우의 세금 차이를 명확히 알아야 합니다.

 

이번 글에서는 등록 임대주택 매매 절차, 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등의 세제 혜택을 최신 기준으로 정리하고, 매도인이 등록을 유지한 채 매도할 때와 해지 후 매도할 때의 차이점을 상세히 분석해 보겠습니다.

 

1. 2025년 등록 임대주택 매매 절차

현재 유효한 등록 임대주택 제도는 장기일반매입임대(8년) 및 장기일반건설임대(8년)입니다. 등록 임대주택을 매도하려면 다음 절차를 거쳐야 합니다.

① 임대의무기간(8년) 충족 여부 확인

- 8년을 채운 경우 → 세제 혜택(양도세 중과 배제, 장기보유특별공제) 유지 가능

- 8년 미만 매도 시 → 세제 혜택 반납 및 과태료 부과 가능

② 임대사업자 등록 유지 vs 해지 선택

- 등록 유지 상태로 매도 → 매수인이 임대사업을 승계받아 세제혜택을 받게 됩니다.

- 임대사업 등록을 말소한 후 매도 → 매수인은 일반 주택을 매입한 것으로 간주되어서 일반 취득세부과 됩니다.

③ 매수인과 계약 조건 협의

- 임대 등록 유지 상태로 매도하는 경우 → 매수인이 남은 임대 의무기간을 승계하고 유지해야 합니다.(세제혜택)

- 등록 말소 후 매도하는 경우 → 일반 매매로 진행됩니다.

 

2. 등록 유지 상태 vs 말소 후 매도 시 세금 차이

등록 임대주택을 매도할 때, 등록을 유지한 채 매도하는 경우와 등록을 해지하고 매도하는 경우의 세금 차이를 비교해 보겠습니다

① 양도소득세 차이

등록을 유지한 채 매도해도 기존의 양도세 중과 배제 및 장기보유특별공제 혜택만 유지되며, 추가적인 감면 혜택은 없습니다

구분	등록 유지 상태로 매도등록	말소 후 매도
매도인의 혜택	양도세 중과 배제 (일반세율 적용)	양도세 중과 배제 (일반세율 적용)
장기보유특별공제	최대 70% 적용 가능	최대 70% 적용 가능
추가 감면 혜택	추가 감면 없음	추가 감면 없음
매수인의 혜택	임대사업 승계 시 기존 세제 혜택 유지	일반 주택 매수와 동일하게 취급

 

"등록을 유지한 채 매도한다고 해서 추가적인 감면 혜택이 생기지는 않음"

• 등록 유지 상태에서 매도해도 기존의 양도세 중과 배제 및 장기보유특별공제 혜택만 유지됨
• 단순히 "임대 등록을 유지한 상태에서 매도"한다고 해서 추가적인 양도세 감면(세율 할인, 공제율 증가 등)이 적용되지는 않음

② 종합부동산세 차이

- 등록 유지 상태로 매도 → 임대기간 동안 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다.

- 등록 말소 후 매도 → 매도 시 일반 주택과 동일하게 취급

구분	등록 유지 상태로 매도	등록 말소 후 매도
매도인의 혜택	임대기간 동안 종부세 합산 배제	매도 시 일반 주택과 동일하게 취급
매수인의 혜택	임대사업 승계 시 종부세 합산 배제 혜택 유지	일반 주택 매수와 동일하게 취급

 

③ 취득세 차이

 

- 등록 유지 상태로 매도 → 매수인이 임대사업자로 재등록 시 취득세 감면 가능합니다.(매수인 임대사업자 승계유지)

- 등록 말소 후 매도 → 일반 주택 매수와 동일하게 취득세 부과됩니다.

구분	등록 유지 상태로 매도	등록 말소 후 매도
매수인의 혜택	임대사업자로 재등록 시 취득세 감면 가능	일반 주택 매수와 동일하게 취득세 부과

 

3. 등록 임대주택 매매 시 유의할 점

① 실거래 신고 및 세금 신고 기한 준수

- 매매 계약 체결 후 30일 이내 실거래 신고는 필수입니다.

- 세금 신고 기한을 놓칠 경우 가산세가 부과됩니다.  신고기간을 실기하면 세금이 부과됩니다.

② 조정대상지역 여부 확인

- 조정대상지역에서 매도 시 다주택자는 중과세율 적용 가능 여부를 잘 살펴봐야 합니다.

- 비조정지역에서는 일반세율이 적용됩니다.

③ 최적의 매도 타이밍 고려

- 8년을 채운 시점에서 매도하면 최대 70% 장기보유특별공제 적용 가능합니다.

- 다주택자라면 보유 주택 수를 줄이는 방식으로 세금 부담 조절 가능합니다.

 

등록 임대주택을 매도할 때는 "임대등록을 유지한 상태로 매도할지" 또는 "등록을 말소한 후 매도할지"에 따라 세제 혜택이 달라집니다.

 

임대등록을 유지한 상태에서 매도하면 기존의 양도세 중과 배제, 장기보유특별공제 혜택은 유지되지만, 추가적인 감면 혜택이 생기는 것은 아닙니다.

 

매수인이 등록을 승계하면 세제 혜택을 이어받지만, 매도인은 기존 혜택만 유지할 뿐 추가적인 감면은 없습니다.

 

등록을 말소한 후 매도하면 매수인은 일반 주택을 매입한 것과 동일한 세금 적용을 받습니다.

세금 부담을 최소화하려면 8년 임대 의무기간을 충족한 후 매도하는 것이 유리하며, 사전에 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.