초과이익환수제, 강남 재건축의 최대 변수 [강남 재건축 시리즈 ④]

초과이익환수제, 강남 재건축의 최대 변수

 

2025년 3월 현재, 초과이익환수제가 다시 강남 재건축 시장의 핵심 이슈로 떠올랐다.

 

정부는 정비사업의 공공성과 시세 안정화를 이유로 제도를 유지하겠다는 입장을 보이고 있고, 강남 재건축 조합들은 과도한 부담금 부과에 대해 헌법소원과 행정소송으로 맞서고 있다.

 

본문에서는 초과이익환수제의 개념, 2025년 최신 논란, 그리고 실제 적용 예정 단지 사례를 통해 이 제도의 실질적 영향을 분석한다.

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1. 초과이익환수제란? 

초과이익환수제는 2006년 도입된 재건축 부담금 제도로, 재건축 사업을 통해 조합원 1인당 얻는 이익이 3,000만 원을 초과할 경우, 그 초과분의 최대 50%까지 부담금으로 환수하는 제도다.

 

정부는 이 제도를 통해 재건축 사업으로 발생하는 과도한 시세 차익을 억제하고, 부동산 시장의 투기 수요를 억제하겠다는 정책적 목적을 가지고 있다.

 

부담금 산정 공식은 다음과 같다:

조합원 1인당 이익 = (준공 후 예상 시세 - 개발비용 - 정상 주택가격 상승분)  이익이 3,000만 원 초과 시, 초과 금액의 10~50%를 부과한다.

 

단계별 세율은 누진 구조로, 이익이 커질수록 환수 비율이 올라간다.

예를 들어 이익이 1억 원이면 20%, 2억 원이면 30%, 3억 원 이상이면 최대 50%까지 부담금이 산정된다.

 

이 제도는 2018년 유예가 끝나며 부활했고, 이후 강남권 재건축 조합들 사이에서 거센 반발이 이어지고 있다. 특히 압구정, 반포, 개포 등 고가 재건축 단지들은 수억~수십억 원의 부담금 예상 통보를 받고 있는 상황이다.

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2. 2025년 현재 이슈: 정부는 '유지', 조합은 '소송'

2025년 1월, 국토교통부는 정비사업 관련 브리핑을 통해 "초과이익환수제를 폐지할 계획이 없다"라고 공식 발표했다.
정부는 “시장 안정을 위해 필수적인 장치이며, 공공성 회복이 중요하다”라고 강조했다.

 

이에 반해 조합 측의 반발은 정점을 향해 치닫고 있다. 강남권 30여 개 조합이 연대하여 헌법소원 및 집단 행정소송에 돌입했고, 2025년 2월부터는 “위헌성 판단을 받을 때까지 사업 속도를 늦추겠다”는 움직임도 나오고 있다.

 

핵심 논리는 다음과 같다:

• 불합리한 이중과세: 이미 양도소득세가 존재하는 상황에서 또 다른 세금이 부과된다는 점
• 사전 예측 불가능성: 사업 완료 시점의 시세를 기준으로 산정되기에, 정확한 예측이 어렵고 조합원 의사결정에 혼란을 준다는 점
• 과도한 액수: 일부 단지는 조합원당 수억 원대 부담금 예상 → 실제 이익보다 환수액이 더 크다는 주장도 존재

서울시 내 일부 단지에서는 아예 부담금 예측 시스템 도입을 추진 중이며, 국토부도 ‘계산 방식의 일부 보완’을 검토하고 있지만, 제도 폐지 또는 유예 가능성은 현재로선 낮다.

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3. 적용 예정 단지 및 실제 영향

2025년 현재, 초과이익환수제가 직접적으로 적용될 가능성이 높은 단지는 다음과 같다:

• 개포주공 5단지: 조합원당 예상 이익 58억 원, 부담금 23억 원 예상
• 압구정 현대아파트 1~2차: 토지 등 소유자 방식으로 부담금 회피 가능성 있지만, 일부 구간은 적용 가능
• 반포주공 1단지(1·2·4 주구): 분양가상한제 제외 시, 조합원당 10억 이상 이익 추정 → 4~5억 부담금 예상

이처럼 재건축 프리미엄이 높게 형성되는 단지일수록 제도의 영향이 치명적이다.
특히 실거주 목적이 아닌 투자 목적의 조합원들은 부담금으로 인해 수익률이 급감하며, 사업 철회나 축소 논의로 이어질 가능성도 제기된다.

 

게다가, 초과이익환수제가 적용되면 조합의 사업 의지가 약화돼 사업 지연, 시공사 계약 보류, 분양 일정 연기 등으로 이어질 수 있다.
이는 결과적으로 서울 주택 공급 일정 자체를 늦추는 부작용을 낳고 있어, 건설업계와 전문가들은 "정비사업 추진력 저하"를 우려하고 있다.

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마무리하며: 제도와 현실의 충돌, 해법은 있을까?

초과이익환수제는 공공성과 형평성을 앞세운 정책이지만, 2025년 현재 실제 정비사업 추진 현장과는 괴리감이 커지고 있다.
강남권을 중심으로 조합과 정부 간의 갈등은 심화되고 있으며, 제도 자체가 재건축 사업의 속도를 늦추고 있다는 우려도 커지고 있다.

 

   # 정부: "시장 안정과 공공성 확보를 위해 반드시 필요한 장치"
   # 조합: "헌법 위반 소지, 과도한 세금, 사업 동력 저해"
   # 시장: "실질적 공급 지연 → 서울 주택 부족 심화 가능성"

 

2025년 하반기에는 헌법재판소의 판결, 정부의 제도 보완책, 정치권 입법 논의 등 복합적 변수가 예정되어 있다.
초과이익환수제가 계속 유지될지, 개선될지, 일시 정지될지는 올해 하반기 정비사업의 가장 큰 키포인트가 될 것이다.