서울시, 강남 3구 ‘토지거래허가구역’ 재지정한 이유는?

서울시, 강남 3구 ‘토지거래허가구역’ 재지정한 이유는?

 

서울시는 부동산 시장의 안정을 위해 '토지거래허가구역'을 지정했다가 해제하는 등 다양한 정책을 시행해 왔는데요.

최근에는 강남 3구에서 이른바 갭투자를 막았던 '토지거래허가제' 봉인이 풀리자마자 해제 대상 아파트는 물론, 해제에서 제외된 강남 3구 내 단지와 마용성(마포·용산·성동구) 등 주변 지역으로도 집값 상승세가 확산되면서 “너무 일찍 푼 것 아니냐”는 우려가 계속 나왔습니다.

서울시가 지난달 13일, 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 아파트 291곳에 대한 토지거래허가구역 규제를 해제한 이후, 해당 아파트 단지는 물론 다른 지역까지 가격이 빠르게 오르기 시작했죠.

결국 집값이 급등할 조짐을 보이자 다시 ‘토지거래허가구역’으로 재지정하는 일이 벌어졌습니다. 오세훈 서울시장이 국민께 사과하며 규제를 다시 걸게 되었는데요. 그 배경과 영향을 조금 더 자세히 살펴볼게요.

 

목차

• 1. 강남 3구는 왜 토지거래허가구역으로 묶이게 되었을까?
• 2. '토지거래 허가구역'이 해제되면 누가 좋을까요?
• 3. '토지거래 허가구역'으로 묶어 놓으면 부동산 시장이 안정 되나요?
• 정리하며

1. 강남 3구는 왜 토지거래허가구역으로 묶였을까?

토지거래 허가구역은 투기적 거래를 억제하고, 실수요자의 내 집 마련을 보호하기 위해 지정됩니다. 특정 지역의 집값이 급등하면, 투기 세력이 몰려들어 가격이 더 급등할 수 있기 때문입니다.

따라서 일정 면적 이상의 부동산을 사고팔 때는 구청장의 허가를 받아야 하는 제도죠.

서울시는 집값이 다시 오르고, 이상 거래가 감지되자 부동산 중개업소 실태조사도 함께 진행했습니다. 2021년에도 비슷한 현상이 있었는데요. 많은 30~40대가 영끌해서 집을 샀고, 이로 인해 가계 부채비율이 심각해졌습니다.

국토부 실거래가 자료에 따르면, 서울의 전용면적 84㎡ 평균 거래가는 서초 31억4천만 원, 강남 27억 원, 송파 20억2천만 원으로 모두 20억 원을 넘겼습니다. 이는 2021년 11월 이후 3년 3개월 만의 최고치입니다.

결국 해제 발표 이후 신고가를 갱신하던 상황에서 서울시는 다시 규제를 걸며 부동산 시장 안정에 나선 것입니다. 강남 3구뿐만 아니라 마용성 지역도 포함</strong되어 '재지정'된 것이죠.

2. 토지거래허가구역이 해제되면 누가 이득을 볼까?

토지거래 허가구역이 해제되면 가장 크게 웃는 사람들은 바로 투자자들입니다.

• 기존 소유자: 가격이 오르면서 자산 가치가 상승합니다.
• 투자 수요자: 규제가 사라지면 매입이 쉬워져 단기 차익을 노릴 수 있습니다.
• 개발업자: 토지 매입이 쉬워지며 개발이 활기를 띕니다.

하지만 실수요자 입장에서는 집값 부담이 더 커지기 때문에 점점 내 집 마련이 어려워지는 상황에 놓일 수밖에 없습니다.

3. 토지거래허가구역으로 묶으면 부동산 시장이 안정될까?

단기적으로는 과열을 막는 효과가 있습니다. 허가를 받아야 하니 거래 자체가 줄어들게 되고, 매물 잠김 현상으로 인해 급격한 상승을 완화할 수 있어요.

하지만 장기적으로는 다양한 영향이 나타날 수 있습니다.

• 시장 침체: 거래가 줄어들면 시장이 위축됩니다.
• 자산 증식 기회 상실: 보유자가 집을 팔고 싶어도 팔지 못하게 되면 손해가 발생할 수 있습니다.
• 세금 문제: 다주택자의 경우 양도세·취득세 부담이 커질 수 있습니다.

반대로 실수요자는 큰 상승 없이 집을 마련할 기회를 가질 수 있죠. 결국 이 제도의 목적은 실수요자를 위한 정책이니까요.

결론: 누구를 위한 부동산 정책인가?

부동산은 단순한 자산이 아니라 삶의 터전입니다. 실수요자가 안심하고 집을 마련할 수 있는 환경, 투자자도 건전한 시장에서 움직일 수 있는 균형 있는 정책이 중요합니다.

서울시의 이번 조치도 결국은 시장의 안정과 실수요자 보호라는 목적을 갖고 있습니다. 하지만 반복되는 규제와 해제 속에서 혼란을 겪는 시민들이 줄어들 수 있도록, 더 일관된 정책 방향이 필요하다는 생각이 듭니다.

결국 가장 중요한 건, 모든 사람이 안정적으로 살아갈 수 있는 주거 환경을 만드는 것이 아닐까요?