'부동산 등기부등본' 쉽게 읽는 법

'부동산 등기부등본' 쉽게 읽는 법

 

 

부동산 거래를 할 때 필수적으로 확인해야 하는 문서 중 하나가 등기부등본입니다.

하지만 생소한 용어와 복잡한 형식 때문에 이해하기 어려운 경우가 많습니다.

 

저도 처음에는 등기부등본을 보면서도 표제부는 뭐고, 갑구, 을구는 또 뭐지?라고 생각 했습니다.

 

하지만, 부동산 거래를 할 때, 경매나 공매를 할 때, 권리관계를 분석하고 입찰에 들어가야 할지 말아야 할지 결정을 할 수 있는 지표와 같은 것입니다.

 

뿐만 아니라 전세 월세 계약을 할 때도 필수 적으로 알아야 할 부분이 권리 관계인데요. 이번 글에서는 부동산 등기부등본을 쉽게 읽는 방법을 알아보고, 주의해야 할 핵심 사항을 정리해 보겠습니다.

 

1. 부동산 거래에 왜, 등기부등본이 중요한가?

등기부등본은 부동산의 법적 권리 관계를 증명하는 공적 문서로, 해당 부동산이 누구의 소유이며 어떤 권리가 설정되어 있는지를 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 다음과 같이 3가지 주요 부분으로 나뉩니다.

 

1️⃣ 표제부: 부동산의 개요 정보 (주소, 면적, 용도 등)가 기록되어 있습니다.
2️⃣ 갑구: 소유권에 관한 사항 (소유자의 이름, 소유권 변동 기록)이 기록되어 있습니다.
3️⃣ 을구: 소유권 이외의 권리 사항 (근저당권, 전세권, 가압류 등) 더 복잡한 경우에는 유치권 등이 있습니다

      특히, 을구의 소유권 이외의 권리 사항을 잘 봐야 합니다.

 

2. 등기부등본의 구성 요소 자세히 보기

 1) 표제부: 부동산의 기본 정보 확인

표제부는 부동산의 신분증과 같습니다. 여기에는 아래와 같은 정보가 포함됩니다.

• 부동산의 종류: 토지인지 건물인지를 봅니다.
• 소재지: 주소 및 위치 정보를 알 수 있습니다.
• 면적: 토지 및 건물의 크기를 알 수 있습니다.
• 용도: 주택, 상가, 공장 등으로 용도를 알 수 있습니다.
• 구조: 건물의 형태 및 층수를 알 수 있습니다.

 확인해야 할 내용은: 표제부의 내용이 계약하려는 부동산과 일치하는지 꼭 확인해야 합니다.

 2) 갑구: 소유권 변동 사항

갑구에는 소유권과 관련된 정보가 기록됩니다.

• 소유자 이름 및 주소 
• 소유권 변동 내역 (매매, 상속, 증여, 경매 등) 
• 소유권 관련 가처분 및 가압류 내역 

 확인해야 할 중요한 내용:
▶ 현재 소유자가 계약 상대방과 동일한지 확인하세요.
▶ 가처분, 가압류, 경매 등의 기록이 있으면 주의해야 합니다.

 3)을구: 근저당권 및 기타 권리 관계

을구에는 소유권 이외의 권리가 설정된 내역이 기록됩니다.

• 근저당권: 은행 대출을 위해 설정된 저당권 (ex. 은행 대출 2억 원 설정) 우선순위 확인
• 전세권: 전세 계약이 되어 있는 경우(전세보증금) 우선순위 확인
• 임차권: 특정 임차인이 법적으로 보호받고 있는 경우(임차권등기명령)

 확인해야 할 중요한 내용:
▶ 근저당권이 설정된 경우, 잔금 지급 전에 말소 가능한지 확인해야 합니다.(매매 시)
▶ 전세권, 임차권이 설정된 경우 기존 임차인의 권리를 고려해야 합니다. (경매, 공매: 우선순위 확인)

 

3. 등기부등본에서 주의해야 할 사항

✔ 소유자가 실제 거래 상대방과 일치하는가?
✔ 근저당권, 가처분, 가압류가 있는가? → 부동산이 담보로 잡혀 있으면 거래에 신중해야 합니다.

 -  시세보다 저렴한 근저당권이 설정된 부동산을 매수할 경우 계약금, 중도금, 잔금 절차가 있으므로 특약사항에 잔금

    전에 근저당을 상환하고 말소 조건으로, 믿을 만한 부동산을 통해 거래해도 안전하게 거래할 수 있습니다.
✔ 전세권, 임차권이 있는가? → 임대차 관계가 있을 경우 사전 확인 필요.

 

▶ 등기부등본과 계약서를 대조하여 차이가 없는지 반드시 확인하세요!

 

4. 등기부등본 발급 방법 (인터넷 & 방문)

▶ 온라인 발급 방법 (인터넷등기소 이용)

㉮ 인터넷등기소에 접속

㉯ '열람/발급' 메뉴에서 '등기부등본 발급' 선택

㉰ 부동산 주소 입력 후 열람 또는 발급 선택

㉱ 수수료 결제 후 PDF 파일 다운로드

 

▶오프라인 발급 방법 (등기소 방문)

㉮ 가까운 등기소 방문

㉯ 접수창구에서 신청서 작성 후 제출

㉰ 수수료 납부 후 등기부등본 발급받기

 

♧ 인터넷 발급이 더 저렴하고 빠르므로 온라인 이용을 추천합니다.

 

부동산 거래에서 등기부등본을 제대로 읽는 것은 필수적인 과정입니다.

▶ 소유권 확인 → 근저당권 확인 → 가압류/가처분 확인
▶ 계약 전 반드시 최신 등기부등본을 열람하여 문제 여부를 점검하세요.

부동산 계약 전에 꼼꼼하게 검토하고, 필요하면 전문가의 도움을 받아 안전한 거래를 진행하시면 안전합니다.