LH 10년 공공임대, 분양전환가 산정은?

LH 10년 공공임대, 분양전환가 산정은?

 

“내 집 마련의 꿈이 멀어지는 건 아닐까요?”

요즘 뉴스나 커뮤니티에서 LH 10년 공공임대 분양전환 문제가 자주 언급되고 있습니다.
10년 전, ‘10년 후엔 분양받아 내 집이 된다’는 말만 믿고 입주했던 분들이, 지금은 예상보다 훨씬 높은 분양전환가에 놀라고 계시죠.

저도 관련 상담을 받거나 글을 쓰면서, 이 문제에 대해 궁금해하는 분들이 많다는 걸 체감하고 있습니다.
오늘은 헷갈리기 쉬운 공공임대 개념 정리부터, 분양가 산정 방식, 입주민들의 현실적인 고민까지 한 번에 정리해 드릴게요.

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   1. 공공임대? 영구임대? 뭐가 다른 건가요?

먼저 개념부터 간단히 짚고 넘어갈게요.

구분	주요 내용	분양 전환 여부
영구임대주택	저소득층 대상, 장기 거주	없음
국민임대주택	중저소득층 대상, 장기임대	없음
10년 공공임대주택	민간참여형, 10년 후 분양 가능	가능

10년 공공임대는 주로 신혼부부, 사회초년생, 무주택 서민을 위해 공급되며, 임대기간이 끝난 뒤에는 우선 분양받을 수 있는 기회가 주어집니다.
그래서 입주 초기에는 ‘10년만 참으면 내 집이 된다’는 기대감이 컸죠.

그런데 문제는 바로 이 **‘분양가’**입니다.

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 2. 10년 후 분양가, 대체 어떻게 정해지는 걸까?

많은 분들이 ‘10년 살았으니 저렴하게 분양받을 수 있을 줄 알았다’고 말씀하시는데요.
실제로 분양가는 처음 계약할 때 미리 정해져 있지 않습니다.

분양 시점에 LH는 감정평가를 통해 가격을 산정합니다.
그 기준은 아래와 같습니다.

▶ 감정평가 금액 = 두 개의 감정평가 기관이 산정한 금액의 평균
이 금액이 바로 _분양전환가_가 됩니다.

 

감정평가는 “그때의 시세나 입지, 주변 개발 소식까지 감안해서 가격이 매겨져요.” .
즉, 주변 아파트 가격이 오르면, 10년 전에 지어진 임대 아파트의 분양가도 예상보다 훨씬 높게 나올 수 있다는 점이죠.

오히려 일반분양 아파트 가격의 4배에 달하는 금액으로 10년 공공임대 분양가가 정해져서 주민들을 피 말리게 하고 있습니다.

 

10년 공공임대의 설계 목적은 단순히 10년을 빌려주는 데 그치지 않고, 서민이 장기적으로 안심하고 내 집을 마련할 수 있도록 지원하는 것이었습니다. 지금처럼 감정가 기준 고분양가를 강요하고, 분양을 받지 못하면 퇴거 소송을 하는 방식은 그 취지와는 정면으로 배치됩니다.

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 3.  분양가에 대한 현실적인 고민들

이쯤 되면 입주민들의 마음이 복잡해질 수밖에 없습니다.
다음과 같은 현실적인 문제가 생기거든요.

① “분양가가 너무 비싸요”

10년 전만 해도 주변 시세보다 저렴한 임대주택이었는데, 지금은 그 사이 집값이 크게 올랐습니다.
결국 분양가가 시세와 큰 차이가 없어지면서, 전혀 저렴하지 않게 돼버린 거죠.

예를 들어,

• 당시 임대보증금: 1.7억 원
• 현재 감정가 기준 분양가: 13억 원(이미 고가주택 가격)
  → 차액 11억 3천만 원 + 세금까지 고려하면, 신축보다 부담이 커지는 경우도 있습니다.

② “계약 당시 설명이 부족했어요”

초기 계약 때 분양가 산정 방식에 대해 충분히 설명을 들은 분들이 많지 않습니다.
10년 뒤 이 정도로 비싸질 거라고 예측하기도 어려웠죠.

③ “살고는 싶지만 살 수가 없어요”

가장 안타까운 건 분양을 받지 못하면 퇴거해야 한다는 사실입니다.
그러니 ‘어쩔 수 없이 대출을 받아서라도 사야 하나…’ 하는 고민이 이어지고 있어요.

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 4. 서민 주거안정과 내집 마련 정책에 위배되는 현실!

LH는 "공공임대지만, 소유권 이전 시점엔 민간 주택과 마찬가지로 가격 산정해야 한다"는 입장입니다.

 

하지만 입주민들 입장에서는 “내 집 마련의 기회를 준다고 해놓고 결국은 시세대로 팔 거면 공공임대 의미가 있느냐”는 반발이 나옵니다. 뚜렷한 법적 근거도 마련되어 있지 않고, LH는 아몰랑 그냥, 분양받아! 하는 입장이고, 10년 동안 집값이 너무 올라 주민들은 갈 곳도 없어졌습니다.

 

실제로 일부 단지에선 집단 민원, 공동소송, 청와대 국민청원 등도 이어지고 있어요.

정부는 이 같은 문제를 인식하고 일부 제도 보완을 검토 중이라고 밝혔지만, 제도 개선은 아직 갈 길이 멉니다.

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       이런 절차, 꼭 알고 계세요!

혹시 10년 공공임대에 거주 중이시거나 관심이 있다면 아래 항목은 꼭 챙기셔야 해요.

1. 계약서에 분양전환 조건 명시 여부 확인
2. 분양전환 통보일 기준 감정평가가 어떻게 진행되는지 확인
3. 분양을 원하지 않을 경우, 퇴거 또는 우선권 포기 여부 확인
4. 향후 재건축 가능성도 고려 (입지에 따라 장기적 관점 필요)

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        마무리하며: 지금 필요한 건 "공정하고 예측 가능한 제도"

10년 공공임대는 무주택 서민을 위한 좋은 제도입니다.
하지만 지금처럼 분양전환가가 지나치게 높게 나오고, 정보가 부족한 상황에서는 오히려 불안정한 주거 환경으로 이어질 수 있어요.

정부와 LH는 지금이라도 입주민들의 목소리에 귀 기울이고, 보다 투명하고 예측 가능한 분양전환 기준을 마련해야 합니다.

입주민 입장에서는

• 사전에 계약 조건 확인,
• 주변 시세 체크,
• 분양 조건 대비 자금 마련 계획을 꼼꼼히 세우는 게 가장 현실적인 대응일 수 있습니다.

10년 후 시세 분양한다고 하면 불안해서 어떻게 살겠어요? 10년 후 집값이 어떻게 될 줄 알고요. 공고문은 반드시 꼼꼼히 따져보고 잘 살피셔야 합니다.