– 실제 사례로 보는 '등기부에 빨간 줄 많은 집' 매수 시 유의사항
근저당이 많은데 시세보다 1억 싸다면 사시겠습니까?
“시세보다 1억 싸게 나온 매물이 있어요. 근저당이 여러 개 잡혀 있고, 가압류도 하나 있던데… 이런 집 사도 될까요?”
이런 질문, 현장에서 정말 자주 듣습니다.
시세보다 저렴하게 나온 매물에는 반드시 그럴 만한 이유가 있기 마련이죠.
그리고 대부분 등기부등본에 빨간 줄, 즉 근저당·가압류 등 권리관계가 복잡한 경우가 많습니다.
오늘은 이런 ‘담보가 많은 저가 매물’에 대해, 실제 상담 사례를 바탕으로 어떤 조건이면 거래해도 괜찮은지 정리해보겠습니다.
1. 사례: 등기부에 근저당·가압류가 가득한 아파트
지인이 본 아파트는 이렇게 표시돼 있었습니다.
- 근저당권이 3건 (모두 같은 은행)
- 가압류 1건
- 거래가 시세보다 약 1억 원 저렴
처음엔 걱정부터 앞섰습니다.
- 혹시 경매 직전인 건 아닐까?
- 이 집 사면 나중에 낙찰받은 사람에게 밀리는 건 아닐까?
- 가압류가 있는데 계약해도 되나요?
그런데 이런 경우, 계약 조건과 등기 말소 방식만 잘 확인하면, 거래 가능한 경우도 있습니다.
2. 담보가 많다고 모두 ‘위험한 집’은 아닙니다
우선 기본 전제부터 말씀드릴게요.
담보가 많다고 해서 무조건 피해야 하는 건 아닙니다.
중요한 건 그 담보가 잔금일에 깔끔하게 말소될 수 있는지, 그리고 그 내용이 계약서에 정확히 반영되어 있는지입니다.
지인의 경우처럼 근저당이 같은 은행 3건인 경우, 대출이 분할돼 있거나 기한 연장 등의 사유로 여러 건으로 나뉘었을 수 있어요.
그렇다면 실제로는 하나의 대출로 보고 정리하면 되는 경우도 많습니다.
단, 모두 말소된다는 보장이 있어야 합니다.
말소되지 않은 채 잔금을 치르게 되면, 그 담보는 고스란히 매수자 부담이 될 수 있습니다.
3. ‘이런 조건’이면 거래해도 괜찮습니다
계약서에 특약을 명확히 적는다
→ 잔금과 동시에 근저당권 및 가압류 말소한다.
→ 근저당이 말소되지 않을 경우 계약 해제 및 계약금 반환한다.
담보 말소 방식 확인
→ 매도인이 직접 상환한다.
→ 잔금 일부로 대출 상환 후 말소 진행한다.
법무사 또는 중개사와 동행 진행
→ 말소 확인까지 전문가가 함께 체크한다.
가압류는 경매 신청과 별개로 존재 가능
→ 단순 채권보전인지, 강제집행이 진행 중인지 꼭 확인 필요
실제 진행 결과는 어땠을까요?
지인의 경우, 결국 해당 매물을 매수했습니다.
- 은행 근저당은 하나의 대출로 묶여 있었고,
- 가압류는 단순한 채권보전 목적(이후 취하)
- 잔금일에 대출상환 + 법무사 확인 후 등기 말소 처리 완료
결론적으로는 좋은 조건으로 매수에 성공한 사례가 되었습니다.
마무리 팁: 이런 매물은 ‘확인을 꼼꼼히 한 다음에 확신’을 가지고 저극적으로 매수하는 것입니다.
싸게 나온다고 바로 계약서부터 쓰지 마세요.
반드시 권리관계(등기부등본)를 꼼꼼히 살피고, 전문가 상담을 통해 ‘해결 가능한 리스크’인지 먼저 확인하세요.
등기부에 빨간 줄 많은 집, 무조건 나쁜 건 아닙니다.
다만, 이 빨간 줄을 ‘내가 지워줄 수 있는 상황인지’ 또는 ‘지워질 수 있는 조건인지’를 먼저 따져야 합니다.
담보 설정이 많다고 해서 무조건 피할 것이 아니라 꼼꼼히 확인해 보면 황금 기회가 될 수 있습니다.
단, 말소 조건과 특약 사항이 명확히 이행되지 않으면 절대 잔금을 치르지 말야합니다..
계약서 특약, 말소 방법, 채무 확인, 전문가 검토 이 네 가지만 잘 챙기면 오히려 남들보다 싸게 좋은 매물을 잡을 수도 있습니다.
저렴한 매물에는 항상 이유가 있습니다.
등기부 등본을 잘 살펴 보시고 그 이유가 ‘담보 설정’이라면, 그건 그저 위험요소일 뿐입니다, 반드시 피해야 할 장애물은 아닙니다.
잔금일 당일, 은행과 법무사가 함께 동석해 기존 근저당을 모두 말소하면, 깔끔하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.
이렇게 산 물건 지금은 시세보다 저렴하게 들어간 덕분에 매달 이자 부담도 줄고, 시세 차익 기대까지 하고 있죠.
“기회는 항상 위험과 함께 온다”는 말처럼, 정보와 준비만 충분하다면 담보 설정이 많은 아파트도 좋은 기회가 될 수 있습니다.