조합원 입주권 투자 시 주의할 점

 

조합원 입주권 투자 시 주의할 점

 

조합원 입주권의 가장 큰 장점은 바로 미래의 신축 아파트를 현재의 시세보다 저렴하게 살 수 있다는 기대감입니다.
여기에 입지까지 좋다면, 실거주와 시세차익이라는 두 마리 토끼를 잡을 수도 있죠.

 

무주택자 또는 1 주택 처분 예정자, 분양 대기보다 빠른 입주를 원하는 분들, 그리고 입지 좋은 지역에 상대적으로 저렴한 가격으로 진입하고 싶은 투자자에게는 매력적으로 다가오는데요. 조합원 입주권은 꼼꼼히 따져봐야 할 부분이 많습니다. 잘 못 투자 했다가는 함정에 퐁당~ 잠길 수 있으니까요.

 

막상 투자를 하려고 할 때, 어떤 점들을 꼼꼼하게 따져봐야 할까요?

오늘은 이 내용을 한 번에 정리해 드릴게요.

 

• 조합원 지위 매수 가능 여부
• 총 투자금 파악: 매매가 + 추가 분담금
• 조합의 사업 진행 상황 및 안정성
• 전매제한 여부 & 입주권 권리 정리
• 해당 구역의 정비구역 해제 or 좌초 리스크
• 세금 및 대출 규제
• 권리산정 기준일 이전 매입 여부
• 꼭 피해야 할 물건

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1. 조합원 지위 매수 가능 여부

• 조합설립인가 이후에는 일반인이 조합원 자격 승계 불가합니다.
• 조합원 자격이 되는 매물은 보통 **‘조합원 입주권’**으로 표시되어 있지만, 실제로는 일반분양분 사거나, 탈퇴 조합원의 물건일 수도 있어요.

#  확인 방법

• 구청 정비사업과 또는 조합 사무실 통해 해당 매물의 조합원 지위 승계 가능 여부 꼭 확인해야 합니다.

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2. 총 투자금 파악: 매매가 + 추가 분담금

• 조합원 입주권 매입 시 드는 비용은 단순 매매가뿐 아니라,
• ① 프리미엄 (조합원 권리금)
  ② 종전자산(기존 집) 감정가 차액 분담금
  ③ 추가 부담금 (공사비 상승분, 추가 옵션 등)

#  분담금은 고정 금액이 아니고 계속 변동될 수 있음
→ 관리처분계획서, 조합 총회 자료 등에서 예상 비용 확인 필수

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3. 조합의 사업 진행 상황 및 안정성

• 같은 지역이라도 조합마다 사업 속도와 리스크가 다릅니다.

#  체크리스트

• 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 등 단계 확인
• 시공사 선정 여부
• 조합과 조합원 간의 갈등 여부 (분담금 소송, 비리 문제 등)
• 최근 총회 회의록과 공문들 확인하면 조합 분위기 파악 가능

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4. 전매제한 여부 & 입주권 권리 정리

• 조합원 입주권은 소유권 이전등기 전까지 전매 금지 규정 없음이 일반적이지만,
  최근 분양가상한제 적용 지역은 전매제한 대상이 될 수도 있습니다.

#  조합원 지위 매매는 가능해도, 권리가 제한될 수 있으니 계약 전 등기상 권리확인 필수

   ('등기 확인시 일반분양자'인 경우 '현금청산 대상'이니 꼭, 주의가 필요합니다.)

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5. 해당 구역의 정비구역 해제 or 좌초 리스크

• 조합 설립 초기 단계이거나 추진위 단계인 경우:
  • 주민 동의율 부족
  • 지자체 행정 지연
  • 인허가 과정 중단 가능성 등
    → 아예 해제되는 위험도 있어요.

#  정비계획이 확정되지 않은 지역은 '지분 쪼개기' 투기 문제로 사업 취소된 사례도 많음

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6. 세금 및 대출 규제

• 취득세: 입주권은 조합원 지위 승계 시 주택 수로 보지 않지만, 입주 후는 주택으로 간주
• 보유세: 입주권도 종합부동산세 대상이 될 수 있음
• 대출: 입주권 담보 대출은 LTV 40% 제한, 추가로 잔금 대출도 까다로움

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7. 권리산정 기준일 이전 매입 여부

• 권리산정기준일 이후 매입 시 입주권 못 받는 경우도 있어요.
• 특히, 다세대·다가구 매입한 사람 중 일부가 입주권 취득 못한 사례 있음.

→ 반드시 권리산정기준일 이전 취득인지 확인

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 꼭! 이런 매물은 피하세요

상황	위험 이유
감정가가 지나치게 낮은 조합원 물건	입주 시 분담금 폭탄 가능성
조합 내부 분쟁 많은 곳	사업 지연, 추가비용 발생
"조합원이라고 주장하지만 증빙 없는 매물"	법적 권리 인정 안 될 수 있음
대출이 막히는 지역인데 자금계획 없는 경우	잔금 납부 못 해 낙찰·손실 가능

 

조합원 입주권은 신축 아파트를 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 수단이지만, 법적 리스크, 예상치 못한 추가비용, 조합 내부 문제, 등이 얽히면 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

 

 따라서, ① 전문가 동행 실사, ② 조합원 권리증서 확인, ③ 구청 정비사업과 전화 확인은 꼭! 필수입니다.