10년 공공임대주택은 저렴한 임대료로 10년간 안정적인 거주가 가능하고, 이후 분양전환 기회를 제공받을 수 있다는 장점이 있어 많은 국민이 선택해 온 주거 방식이다. 그러나 분양전환 시점이 다가오며, 감정가 기준 분양가 책정과 관련한 입주민과 LH 간의 갈등이 사회적 이슈로 떠올랐다.
정부 정책은 시세 반영, 감정가 기준, 또는 입주자 보호라는 가치 사이에서 혼선을 빚고 있고, 입주민들은 계약 당시의 기대와 현실 사이의 괴리가 너무커서 불만을 제기하고 있다. 이 글에서는 10년 공공임대의 개념과 배경, 분양전환 방식에 대한 법적‧정책적 쟁점, 그리고 최근 발생한 전국적 사례를 통해 현안을 객관적으로 정리하고자 한다.
10년 공공임대, 그 출발과 현재
10년 공공임대주택은 ‘내 집 마련의 징검다리’로서 지난 2000년대 중후반부터 공급된 대표적 장기임대형 공공주택이다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 이 제도를 통해 중산층 이하의 무주택 가구에 대해 10년간 임대 후 분양전환 기회를 제공한다는 정책적 목표를 설정하였다.
이러한 구조는 무주택 서민에게 실질적인 내 집 마련 기회를 제공하고, 장기 거주를 가능케 하며, 공공주택의 한계를 보완하고자 하는 의도에서 출발하였다. 그러나 2020년 이후 분양전환 시점이 본격화되면서 해당 제도의 구조적 문제점이 표면화되기 시작했다.
초기 입주자들은 분양전환 가격이 분양 당시의 공급가 또는 물가 상승률 정도를 반영할 것으로 예상하였으나, 실제 LH 측은 시세를 반영한 감정가 기준을 적용하겠다는 입장을 고수하고 있다. 이에 따라 분양전환 가격이 예상보다 수억 원 상승하는 사례가 발생하였고, 이는 곧 전국적인 입주민 집단 반발로 이어졌다.
정부와 LH는 이러한 갈등에 대해 다양한 방식의 해법을 논의하였으나, 제도 도입 당시의 명확한 기준 부재, 분양전환 방식의 일관성 부족, 사회적 합의 부족 등이 문제를 심화시키는 요인으로 작용하였다.
더욱이 일부 단지에서는 법적 소송까지 이어졌고, 국회 차원의 청문회 개최 및 입법적 보완 요구도 거세게 일었다. 현재까지도 전국 수천 세대의 입주민이 분양전환 기준과 가격 산정 방식에 대해 반발하고 있으며, 이는 단순한 계약 갈등이 아닌 공공주택 신뢰 문제로 확산되고 있다.
이 글에서는 이러한 배경을 바탕으로, 분양전환의 법적·정책적 쟁점을 정리하고, 제도적 허점과 개선 방향을 살펴보며, 입주민과 정부 간의 접점을 찾기 위한 논의 구조를 정리해보고자 한다.
분양전환 가격 논란의 실체
현행법은 임대 후 분양전환 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 분 양전환 시점에 거주하고 있는 임차인 등에게 임대의무기간이 지난 후 우선하여 분양전환(이하 “우선 분양전환”이라고 함)할 수 있도록 규정하고, 우선 분양전환의 구체적인 방법·절차 등을 대통령령으로 정하도 록 위임하고 있다.
10년 공공임대 분양전환의 핵심 쟁점은 단연 '분양가 산정 기준'에 있다. 초기 입주자들은 해당 주택이 공공기관에 의해 건설된 만큼, 분양가 역시 '공공성'의 원칙에 따라 공급가 또는 물가상승률 정도만 반영될 것으로 기대했다.
그러나 현실에서는 LH를 포함한 공급기관이 감정평가를 통해 시세 수준으로 책정한 분양가를 적용하려 하면서, 입주자들과의 기대 차이가 분쟁으로 비화되었다. 현행 주택법은 10년 임대 후 분양전환 시 감정평가액을 기준으로 분양가를 정하게 되어 있다.
다만, 해당 법령은 명확한 가격 상한선이나 산정 공식이 없고, 두 곳 이상의 감정평가법인이 제시한 평균값으로 결정된다는 점에서 분양가격의 예측이 어렵다. 이로 인해 최근 일부 단지에서는 최초 공급가 대비 3~4배 이상 오른 가격이 책정되어, 입주민들이 실질적으로 매입이 어려운 상황에 처하고 있다.
예를 들어, 경기 성남시 판교의 경우 2009년 임대 시 공급가격은 3억 4천만 원대였으나, 2021년 분양전환 가격은 13억을 웃돌았다. 서민 주거안정을 목적으로 건설한 10년 공공임대 아파트가 주택가격 급등시기에 분양전환하면서 판교 10년 공공임대주택 주민들은 10년 이상 내 집처럼 살아온 집을 분양 받으려면 1년에 1억을 모았어야했다.
정부가 서민주거안정 목적으로 건설한 임대주택을 분양한 LH는 10년 공공임대주택을 시세분양으로 돈방석에 앉게 되었다.
1년에 1억을 모을 수 있다면 서민이라고 할 수 있겠는가? 이러한 상황에서 LH는 분양받는 주민의 입장을 반영해 주는. 듯 한꺼번에 13억 이상의 분양가를 납부할 수 없는 주민들에게 분양가 일부 4억을 받고 나머지 분양대금은 10년 상환 조건 연 이자율 3%를 적용해 분양전환을 했다.
내 집 마련목적으로 청약통장을 써서 당첨되어 10년 공공임대에 입주한 주민들은 10년 후 분양시점에 입주당시 주택가격에 10억을 얹어서 분양을 받아야 한다. LH가 일부 부족한 분양가에 대해서 10년 동안 갚아 나갈 수 있는 기간을 선심 쓰듯 제시했지만, 이자를 포함하면 일부 분양가의 3%에 해당하는 추가부담을 더하면 11억의 부담을 지게 되는 것이다.
주민들은 대부분 퇴직자들이고, 좀 더 젊은 세대라고 할지라도 자녀들의 교육비 및 생활비, 의료비등의 지출을 감안할 때, 이 분양가를 감당하기란 정말 쉽지 않다. 박탈감에 삶이 무너진 사람들도 많지만, 정부도, 사회적으로도 외면하고 있는 상황이다.
LH가 주민들에게 제시한 10년 공공임대 고분양가 해결방법은 (예)분양전환가격이 13억 원 일 때
1. 소유권이전: 분양가 일부 4억 납부 후 소유권이전 + 나머지 분양가(9억)의 120% 근저당 설정 2. 계산예:13억(분양가격) - 4억(분양가격 일부납부금액) = 9억(부족금액) * 연 3%= 2천7백만 원(1년 단위) 3. 월납부이자 : 2천 7백만 원 / 12개월= 한 달 이자: 225만 원
4인가족의 월 수익이 5백만 원이라고 가정했을 때, 2명의 부부, 2명의 자녀:(교육비, 학원비=200만 원)+이자(225만 원)+관리비(50만 원)+ 식비(4인가족)+의류비(생략해야 됨) = 삶의 질이 마이너스 (바닥 수준)이다. 입주민들은 '사실상 공공이 주도한 민간 분양'이라는 비판을 제기하며, 국가 차원의 개입과 제도적 구제 방안을 요구하였다.
또한, 같은 판교 지역 안에서도 단지마다 분양전환 가격이 2억~5억 이상 차이가 나는 것도 LH가 국토부의 고급정보를 이용해 투기의 주범이라는 주민들의 비판을 피해 갈 수 없게 됐다.
일부 단지 주민들은 분양 통보를 받고, LH경기지부를 방문해 분양을 받겠다는 의사표시를 하고, 내용증명을 보냈다. 하지만, 위의 사례처럼 너무 비현실적인 분양가격에 대한 합리적인 판결을 요구하는 소송을 진행 중이고 LH는 이들 주민들을 대상으로 명도소송을 진행 중이다.
공공주택특별법 제50조의 3 제2항에 따라임 차인에게 통보한 우선분양전환가격을 초과한 가격으로 제삼자에게 매각한 자에게는 그위반행 위로 얻은 이익의 2배에 상당하는 과태료를 부과한다. 고 정하고 있다.
국회에서는 분양전환가를 일정 비율로 제한하거나, 장기거주자의 자산 형성을 고려한 분양가 할인 방식을 도입하자는 논의도 이어지고 있다. 이외에도, 감정가 산정 시기의 문제, 감정평가법인의 이해상충 가능성, 계약 당시 정보 고지의 불충분성 등 다양한 문제가 지적되고 있다.
▣ 김회재의원 대표발의(의안번호 제2113732호) ▣ 김회재의원 대표발의(의안번호 제2113740호)
첫째, 5년 공공임대주택과 10년 공공임대주택이 도입된 이후 우리나 라 주택가격이 전반적으로 상승하는 추세에 있어 5년 공공임대주택의 분양전환가격은 상한으로 결정되는 경우가 많아지면서 5년 공공임대주에 관하여 제1항부터 제6항까지에서 규정한 사항 외에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
15) 건설원가 = 최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격 + 자기 자금이자– 감가상각비(「공공주 택 특별법 시행규칙」 [별표 7] 2. 가.)- 24 택과 10년 공공임대주택의 분양전환가격의 차이가 커져 왔으며, 10년 공공임대주택이 중산층 무주택 서민들의 주거안정과 점진적 자가 소유를 촉진하기 위하여 도입되었음에도 불구하고
현행과 같이 10년 공공임 대주택을 감정평가금액을 기준으로 분양 전환하게 되면 시세가 상대적으로 높은 판교나 강남과 같은 지역의 경우 우선분양전환권이 사실상 박탈되기 때문에 10년 공공임대주택의 분양전환가격 기준을 조정할 필 요가 있다는 의견임.
둘째, 10년 공공임대주택을 건설한 공공주택사업자는 공공택지를 조성원가 이하로 공급받았고, 17) 주택도시기금에서 출자 지원 및 저리 융 자 등 공적 지원을 받았다는 점을 고려할 때, 임대기간 동안 발생하는 시세차익을 모두 공공주택사업자 등이 가져가는 것이 적정한지 검토가 필요하다는 것임. (현실: LH는 서민들을 대상으로 '분양가 + 이자'로 상상을 초월한 수익을 가져감)
셋째, 공공분양전환 임대주택의 입주자격은 5년 공공임대주택과 10년 공공임대주택이 동일한데, 10년 공공임대주택의 공공분양전환가격은 5 년 공공임대주택과 비교할 때 과도하게 높으므로 5년 공공임대주택 입 주자와 10년 공공임대주택 입주자 간에 형평성 문제가 있을 수 있으므로 조정이 필요하다는 의견임
입주자 측은 ‘주거 안정’이라는 공공임대의 본질적 목적이 무색해지고 있다며 목소리를 높이고 있으며, 일부 지자체는 분양전환 관련 조례 제정을 통해 자체적인 대응 방안을 모색하고 있다. 결국 이 문제는 단지의 개별 사례에 국한된 것이 아니라, 공공임대주택 제도 전반의 구조와 신뢰 문제로 확장되고 있는 상황이다.
갈등을 넘어 제도 신뢰로 나아가기 위해
10년 공공임대 분양전환 문제는 단순한 가격 책정 갈등을 넘어, 공공주택 정책의 신뢰 회복 여부와 직결된 사회적 과제로 떠오르고 있다.
입주민들은 자신들이 선택한 공공임대주택이 ‘합리적인 분양전환’을 전제로 설계된 제도라 믿었고, 실제로 다수의 입주자들은 생애 첫 주택을 마련할 수 있다는 희망을 갖고 해당 제도에 참여했다.
그러나 결과적으로는 분양전환 시점에서 감당하기 어려운 분양가가 제시되며, 실거주자인 입주민들이 주택을 매입하지 못하고 퇴거 위기에 놓이는 상황이 발생하고 있다. 이는 공공임대가 가진 ‘주거 사다리’로서의 기능을 크게 훼손시키는 결과이며, 향후 공공주택 공급정책 전반에 대한 국민적 불신으로도 이어지고 있다.
이 문제의 해결을 위해서는 우선적으로 제도 설계의 명확화가 필요하다. 분양전환 기준을 법률로 명확히 규정하고, 공공성의 원칙을 기준으로 한 가격 상한제 또는 장기 거주자에 대한 우대 방안을 제도화할 필요가 있다.
또한 기존 계약 내용의 정보 공개 범위 확대, 감정가 산정의 객관성 확보, 법적 분쟁 시 중재기구의 설치 등 다층적인 제도 개선이 뒤따라야 할 것이다.
더불어, 입주민의 입장에서 보면 단순한 분양가 인하 요구가 아닌 ‘합리적 기준’에 입각한 대안 마련을 통해 정부 및 LH와의 대화와 협의 채널을 열어두는 것이 중요하다. 지금 이 순간에도 전국 수천 세대의 입주민이 이 문제로 고통받고 있는 현실에서, 더 이상 제도적 방임은 용납될 수 없다.
공공임대주택의 미래는 신뢰에서 출발한다. 입주민의 목소리가 정책에 반영되고, 제도 운영의 투명성이 확보될 때 비로소 공공주택은 ‘주거복지’의 핵심 수단으로 자리매김할 수 있을 것이다.