서울시 '토지거래 허가구역' 지정 VS 해제 VS 지정 왜 ?

 

서울시는 부동산 시장의 안정을 위해 '토지거래 허가구역'을 지정했다가 해제하는 등 다양한 정책을 시행해 왔는데요.

 

최근에는 강남 3구에서 이른바 갭투자를 막았던 '토지거래허가제' 봉인이 풀리자마자 해제 대상인 아파트는 물론 해제에서 제외된 강남 3구 내 단지와 마용성(마포·용산·성동구) 등 주변 지역으로도 집값 상승세가 확산하면서'  토지거래허가제' 를 너무 일찍 푼 것이 아니냐는 우려가 계속 나왔습니다.

 

서울시가 지난달 13일 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 아파트 291곳에 대한 토지거래허가구역 규제를 푼 이후 해당 아파트 단지는 물론 다른 지역으로까지 가격이 빠르게 올랐습니다.

 

집값이 급등할 조짐을 보이자 다시 '토지거허가구역'해지는 없었던 일로, 오세훈서울시장이 국민께 사죄하면서 제 지정하게 되었습니다. 이에 대해 조금 더 깊이 생각해보면서 다음 내용 들을 살펴 보겠습니다.

 

1. 강남 3구는 왜 토거래허가구역으로 묶이게 되었을까?

토지거래 허가구역은 투기적 거래를 억제하고, 실수요자의 내 집 마련을 보호하기 위해 지정됐습니다. 특정 지역의 집값이 급등할 경우, 투기 세력이 집중적으로 유입되어 가격이 더욱 상승할 가능성이 크기 때문에 부동산 가격 급등 예방하는 차원에서 일정 면적 이상의 토지를 매매할 때, 관할 구청장의 허가를 받도록 하는 것입니다.

 

서울시는 이번에 집값이 다시 폭등하고 이상 거래가 감지 되면서 지역 부동산 중개사무소 실태 조사도 실시하였습니다. 이렇듯 21년 부동산 가격이 급등하면서 많은 사람들이 집값에 대한 공포와 불안감에 30, 40대가가 영끌을 해서 집을 샀습니다.

따라서 가게 부채비율이 심각한 상황이라고 합니다.

 

국토부 실거래가를 보면, 서울의 전용면적 84㎡의 평균 거래가가 서초(31억4천43만원), 강남(27억634만원), 송파(20억2천813만원) 모두 20억원이 넘었습니다.

 

강남 3구 집값이 동시에 20억원을 상회한 것은 집값이 고점이던 2021년 11월 이후 3년 3개월만으로, 토지거래허가제 해제가 영향을 미친 것으로 분석됐습니다

 

토지거래허가구역 지정 해제가 풀리지 않은 상황에서도 강남의 집값은 계속해서 하나씩 신고가를 갱신하고 있었는데요. 이번 토지거래 허가구역 해제가 발표 되자 집값이 폭등으로 이어지는 것을 방지하고, 부동산 시장을 안정시키기 위해 허가구역을 다시 지정한 것입니다.

 

이번에는 강남 3구(강남·서초·송파)를 재지정하고, 마용성(마포·용산·성동구) 등 주변 지역으로도 최고가가 잇따라 나오면서 강남3구 '토지거래허가구역' 재지정 및 용산까지 확대되었습니다.

 

2. '토지거래 허가구역'이 해제되면 누가 좋을까요?

토지거래 허가구역'이 해제되면 누가 좋을까요? 토지거래 허가구역이 뭐길래?

토지거래 허가구역이 해제되면, 가장 큰 이득을 보는 사람들은 주로 부동산 투자자들입니다.

 

허가구역일 때는 거래가 까다롭고 제한이 많아 투자를 망설이는 경우가 많지만, 해제되면 규제가 사라지면서 거래가 활발해지고 가격이 오를 가능성이 커집니다.

• 기존에 해당 지역에 부동산을 보유한 사람들: 가격이 오르면 자연스럽게 자산 가치가 상승해 이득을 보게 됩니다.
• 투자 목적으로 매입하려는 사람들: 규제가 풀리면서 자유롭게 거래할 수 있게 되어 단기 차익을 노리는 투자자들이 움직이게 됩니다.
• 부동산 개발업자들: 허가제가 풀리면 토지 매입이 쉬워지므로 개발 사업이 탄력을 받을 수 있습니다.

토지거래허가구역이 해제 되면 부동산 양극화는더욱 심해질 것이고, 무주택자에게 반대로 심한 압박이 될 것입니다.

 

3. '토지거래 허가구역'으로 묶어 놓으면 부동산 시장이 안정 되나요?

 

토지거래 허가구역 지정은 단기적으로는 집값 상승을 억제하는 효과가 있지만, 장기적으로는 부동산 시장에 다양한 영향을 줍니다.

• 부동산 가격 안정화: 거래 자체가 줄어들면서 매물 잠김 현상이 발생하고, 과열된 가격 상승을 막을 수 있습니다.
•  시장 침체 가능성: 거래가 줄어들다 보면 부동산 시장이 위축될 수 있으며, 집을 팔고 싶어도 팔기 어려운 상황이 생길 수도 있습니다.
• 부의 격차 영향: 부동산은 대표적인 자산 증식 수단이기 때문에, 허가구역으로 묶이면 기존 부동산을 보유한 사람들이 자산 증식의 기회를 놓칠 수도 있습니다. 뿐만 아니라 다주택자의 경우 세금감면을 받기 위해 팔고 싶어도 팔 수 없게 되어서 취득세, 양도세 폭탄이 얹어 질 수 있습니다.
• 반대로, 실수요자 입장에서는 급격한 가격 상승 없이 집을 마련할 기회를 가질 수 있습니다.

내용을 정리해보자면

부동산 시장은 우리의 삶과 밀접하게 연결되어 있고, 안정적인 주거 환경은 모두가 바라는 것입니다. 서울시의 이러한 정책 변화는 집값 안정과 실수요자 보호를 위한 노력의 일환입니다. 하지만 규제와 해제의 반복 속에서 가장 중요한 것은 ‘누구를 위한 정책인가’에 대한 고민이겠죠.

 

부동산은 단순한 자산이 아니라, 우리 삶의 터전이기도 합니다. 실수요자가 안심하고 집을 마련할 수 있고, 투자자들도 건전한 시장에서 움직일 수 있는 균형 있는 정책이 이루어지길 바랍니다.

 

결국, 가장 중요한 것은 모든 사람이 안정적으로 살아갈 수 있는 환경을 만드는 것 아닐까요?