안녕하세요. 조그만 사업을 해 보려고 상가를 알아보고 이제 계약을 하려고 합니다.
사업을 시작한다는 것은 아이템 개발, 지역상권분석, 상가임대등 시작 단계에서부터 생각하고 준비해야 하는 과정이 많아서 사회 초년생이고 하니 더 어렵다는 생각이 듭니다.
하지만, 어렵다고 물러 설 수는 없고 상가계약 단계까지 왔으니 계약을 잘 마무리하고 열심히 살아 봐야 하겠지요.
상가 임대차 계약서는 임대인과 임차인 간의 원활한 거래를 보장하고, 추후 발생할 수 있는 분쟁을 방지하기 위해 매우 중요하다고 합니다.
특히, 상가임대차보호법을 준수하면서 계약 내용을 꼼꼼하게 작성해야 나중에 만기때 돼서 분쟁 없이 서로 인대인이나 임차이나 감사해하면서 인사를 나누면서 헤어질 수 있겠지요.
그래서 이 글에서는 상가 임대차 계약서 작성시 필수로 확인해야 할 사항과 안전한 계약을 위한 팁을 상세히 소개하겠습니다.
1. 계약서 작성 시 기제 해야 할 기본 사항
첫 번째 확인해야 할 사항 : 계약 당사자 정보 확인
먼저, 계약서에는 임대인과 임차인의 정확한 정보를 기재해야 합니다.
- 임대인과 임차인의 이름, 주소, 연락처, 주민등록번호(또는 사업자등록번호) 명시
- 계약하는 사람이 임대인의 대리인일 경우 위임장 및 인감증명서 확인 필수
- 등기부등본을 통해 건물 소유권 확인 (근저당 설정 여부 체크)
두 번째 : 임대 목적물의 명확한 기재
계약하는 상가의 위치와 규모를 정확히 기재해야 합니다.
- 건물 주소, 층수, 면적(전용면적, 공급면적 포함) 기재합니다.
- 해당 공간의 용도(예: 음식점, 카페, 사무실 등) 명확히 명시합니다.
- 전기, 수도, 가스 사용 가능 여부 체크
- 건물 구조 및 시설 상태 확인 (화장실, 주차 공간 등)
세 번째 : 임대차 기간 설정
- 임대차 계약 시작일과 종료일 명확히 기재(예: 2025년 03월 10일부터 ~ 2027년 3월 9일까지)
- 계약 갱신 조건을 확인하고, 자동 연장 조항 포함 여부 체크. 최대 10년까지 갱신 가능 (임차인 요청 시)
- 상가임대차보호법에 따라 일정 조건을 충족하면 계약 갱신 요구 가능. (매월 지불해야 하는 월세는 연체 없이 계약 종료 전 최소 6개월 전 갱신 요청해야 유효)
보증금 및 월 임대료 명확히 기재
- 보증금과 월세를 숫자 + 한글 병기 (예: 10,000,000원(일천만 원))
- 월세 납부일과 납부 방식(계좌이체, 현금, 수표 등) 명시
- 연체 시 이자율과 위약금 조항 포함
2. 임대조건 확인 및 특약 사항 기제
관리비 및 기타 비용 확인
관리비 포함 항목(청소비, 시설 유지비 등)과 별도 부담 항목(전기, 수도, 가스비) 명확히 기재
- 건물 유지보수 비용 부담 주체 확인
권리금 조항 포함 여부 확인
- 권리금 계약이 있을 경우, 임대인의 승낙 조항 포함
- 기존 임차인의 권리금 회수 기회 보호 여부 확인 (상가임대차보호법 적용)
- ※ 상가 임대차 계약에서 권리금 회수 기회를 보장받기 위해 임대인의 승낙 조항을 명확히 포함하는 것이 중요합니다.
권리금 계약 시 반드시 포함해야 할 조항
1. 임대인의 권리금 승낙 및 보호 조항
▶ 임차인은 계약 종료 전 신규 임차인을 주선할 권리를 가진다.
▶ 임대인은 정당한 사유 없이 신규 임차인의 입점을 거부할 수 없다.
▶ 임대인이 부당하게 신규 임차인의 계약을 방해할 경우, 손해배상 책임을 진다.
▶ 임차인은 임대인의 동의 하에 신규 임차인과 권리금 계약을 체결할 수 있다.
2. 권리금 지급 및 회수 조건
▶ 권리금의 지급 시기 및 방식(예: 계약금, 중도금, 잔금 분할 지급 등) 명시
▶ 신규 임차인이 권리금을 지급한 후 계약이 무효될 경우 반환 조항 포함
▶ 임대인이 직접 해당 상가에서 영업을 하려는 경우 권리금 회수 불가
3. 임대인의 계약 방해 금지 조항
▶ 임대인은 신규 임차인과의 계약을 정당한 이유 없이 거부하지 않는다.
▶ 임대인이 신규 임차인과 계약을 거부할 경우, 권리금 상당의 손해배상을 해야 한다.
▶ 임대인이 직접 영업을 하거나 제삼자에게 임대하려면, 권리금 회수 기회를 충분히 보장해야 한다.
원상복구 및 시설물 관리 조항
- 계약 종료 후 원상복구 범위 명확히 명시 (바닥, 벽, 천장 등)
- 시설물 수리 및 유지보수 책임 구분
- 인테리어 및 리모델링 허용 여부 확인
계약 해지 및 위약금 조항
- 임차인의 중도해지 가능 여부 및 위약금 조항 포함
- 임대인이 계약을 해지할 수 있는 경우(예: 임대료 연체, 계약 목적 위반 등) 명시
특약 사항 추가
- 간판 설치 가능 여부
- 영업시간제한 여부
- 주차 공간 제공 여부
- 계약 종료 후 신규 임차인 주선 시 수수료 부담 여부
3. 계약서 작성 후 필수 확인 사항
- 계약서 2부 작성 후 임대인과 임차인 서명 및 도장 날인
- 계약서 작성 후 법원, 주민센터, 등기소에서 확정일자 받기 (임차권 보호 목적)
- 계약금 및 보증금 송금 시 계약서와 동일한 임대인 계좌로 입금
- 등기부등본, 건축물대장, 임대인 신분증 사본 확보
안전한 상가 임대차 계약을 위한 추가 팁
▶ 계약 전 등기부등본 확인 (근저당 설정 여부, 건물 소유권 확인)
▶ 공인중개사를 통한 계약 진행 권장 (사기 피해 예방)
▶ 상가임대차보호법 적용 대상인지 확인 (지역별 보증금 기준 참고)
▶ 법률 전문가 상담 후 계약 진행 시 안정성 확보
마무리하며
상가 임대차 계약서는 단순한 서류가 아니라, 임대인과 임차인의 권리를 보호하는 중요한 법적 문서입니다.
계약 조건을 꼼꼼히 확인하고, 불리한 조항이 없는지 검토한 후 계약을 체결하는 것이 중요합니다.
특히, 임대차 보호법에 따라 계약 갱신 요구권, 권리금 보호 조항 등을 반드시 숙지하는 것이 필수적입니다.
위 가이드를 참고하여 안전한 계약을 체결하세요!