[상가 임대차 계약 분쟁]: 갱신요구권, 권리금, 원상복구 총정리

 

상가 임대차 분쟁 중 3기 월차임 연체로 계약 갱신이 거부되어서 임차인 입장에서 난감한 상황에 처하게 되는 경우가 있습니다. 월세를 계속해서 3개월을 연체한 경우와 몇 개월 납부하다가 임대료 지불 날자를 실기해서 3번 미납이 쌓이게 되는 경우가 있습니다. 

 

이런 경우 임대인과 임차인의 입장이 서로 다른 이해와 견해 차이로 분쟁이 생기게 되는데요. 어느 경우가 계약갱신 거부에 해당할까요? 아니면 둘 다일까요? 지금 분쟁 중이시라면 이 글을 잘 읽어보시고  참고하셔서 서로 잘 마무리하시길 바라는 마음에서 정리를 해봤습니다.

 

1. 상가 임대차 계약 갱신요구권 제한 : ‘차임 3기 연체’ 기준

연속 3기 vs. 누적 3기 연체 차이점      

• 연속 3개월 미납이 아니더라도, 누적된 연체 금액이 3기 이상이면 갱신요구권이 제한될 수 있습니다.
• 판례에 따르면 임대인이 임차인의 신용 상태를 신뢰할 수 없다고 판단할 경우, 갱신 거절이 가능합니다.
• 다만, 임차인이 일부 금액을 납부하며 미납액을 조정하는 경우(예: 1개월 치를 일부 납부하는 등)에는 법원에서 구체적인 사정을 고려할 수도 있습니다.
• 결론: 반드시 3개월 연속이 아니더라도, 임대료 연체가 누적 3기 이상이면 계약 갱신을 거부당할 수 있습니다.

 임대인의 계약 갱신 거절 vs. 임차인의 갱신 요구

   임대인의 정당한 계약 갱신 거절 사유

• 차임(월세) 3기 이상 연체했을 때
• 직접 영업(본인 또는 가족)을 이유로 임대인이 계약갱신 거부 할 수 있습니다. (단, 실제 운영 증명 필요)
• 건물 철거·재건축을 이유로 갱신 거부 할 수 있습니다. (허위일 경우 법적 책임 발생)
• 임차인이 무단  전대 또는 부정한 목적 사용등 계약 위반 사유가 있는 경우 계약갱신 거절 사유가 됩니다.

   임차인의 갱신 요구 가능 상황

• 갱신요구권(최대 10년) 보장을 받으려는 경우 임차인은 계약갱신 요구를 할 수 있습니다.
• 임대인이 신규 임차인을 받으려는 목적으로 부당하게 갱신 거절하는 경우 임차인은 계약갱신 요구를 할 수 있습니다.

    해결 방법: 임차인은 내용증명 발송, 대한법률구조공단 조정 신청, 또는 소송 제기를 고려할 수 있습니다.

    (임대인이 거절하였을 때)

 

   2. 상가 임대차 권리금 보호: 임대인의 거절이 정당한 경우

   임대인이 권리금 회수 기회를 보장하지 않아도 되는 경우

   임차인이 계약 갱신 요구권이 없는 경우

•  차임 3기 이상 연체
•  임차인이 무단으로 전대 또는 부정한 목적 사용 사용 했을 때, 계약 갱신권은 상실할 수 있습니다.
•  임대인이 정당한 사유로 계약 갱신을 거절한 경우(임대인이 계약 종료 6개월~1개월 전까지 갱신 거절을 통보한 경우)
•  ※ 이런 경우는 권리금 보호를 받을 수 없습니다.

    임대인이 신규 임차인을 정당한 이유로 거절하는 경우

 

        임대인이 "내 건물인데 누구를 받을지 결정할 권리"가 있다고 주장할 수는 없습니다.

        하지만, 다음과 같은 사유가 있다면 신규 임차인을 거절할 수 있습니다.

• 신규 임차인의 신용 문제 또는 경제적 능력 부족하다고 판단하였을 때
• 업종이 건물 이미지와 맞지 않는 경우 (예: 유흥업소, 소음 유발 업종)
• 임대인이 직접 영업 을 하려는 경우 (직계 가족 포함)
• 건물 철거 또는 재건축을 위해 임대차를 종료하는 경우
• (단, 허위로 철거·재건축을 이유로 내보내면 손해배상 청구 가능 ) 신규 임차인을 거절할 수 있습니다.
• ※ 이런 경우 임대인은 권리금 회수 기회를 보장하지 않아도 됩니다.

    임차인이 권리금 보호 요청을 하지 않은 경우

• 계약 종료 전 임대인에게 "새로운 임차인을 주선할 테니 권리금 회수를 보장해 달라"라고 요청해야 보호를 받습니다.
• 임차인이 아무런 조치 없이 계약이 끝나면, 임대인은 권리금 보호 의무가 없습니다.

결론: 임대인은 무조건 권리금을 인정해야 하는 것이 아니라, 법적으로 정당한 사유가 있을 때만 거절 가능합니다.

 

3. 시설 원상복구 및 인테리어 비용 분쟁

사례 1: 인테리어 공사 후 철거 문제

• 계약 후  임차인이 영업을 위해 실내 인테리어(벽지, 바닥재, 조명)를 새롭게 시공했지만, 계약 만료 후 임대인은 원상복구를 요구하였습니다. 임차인 입장에서는 "시설 개선으로 인해 임대인도 이득을 보는 것이므로 철거할 필요가 없다."라고 주장하였고, 임대인 입장은 "계약서에 '임차인은 종료 시 원상 복구해야 한다'라고 명시되어 있으므로 철거해야 한다."라고 주장합니다. 
• 이럴 땐 계약서의 원상복구 조항이 중요합니다. 다만, 시설이 건물의 가치 상승에 기여했다면 쟁점의 여지가 있습니다.

사례 2: 전기, 배관 등 구조 변경 문제

• 임차인이 업종 특성상 전기 증설 및 배관 공사를 했는데, 임대인은 이를 철거하고 원상 복구할 것을 요구합니다.
• 임차인 입장에서는  "증설된 전기와 배관은 다음 임차인도 사용할 수 있으므로 굳이 철거할 필요가 없다."라고 주장합니다. 임대인은  "뭔 소리냐! 건물이 원래 구조에서 변형이 생겼으니 당장 철거해야 한다."라고 합니다.

➡ 이럴 땐 건물 구조 변경이 포함된 경우 임대인의 원상복구 요구가 정당할 수 있습니다.

    그러나 임대인이 이를 유지할 경우 임대인을 설득하여 철거하지 않아도 됩니다.

사례 3: 간판 및 외부 시설물 문제

• 임차인이 가게 홍보를 위해 간판과 외부 테라스를 설치했으나, 계약 종료 후 임대인은 철거를 요구합니다.
• 임차인은 "외부 간판은 건물의 가치를 높이므로 철거할 필요가 없다."라고 주장합니다
• 임대인은  "내가 승인한 적 없는 시설물이고, 다음 임차인에게 맞지 않을 수 있으므로 철거해야 한다."라고 합니다.

➡ 이럴 땐 임대인의 승인 없이 설치된 시설물은 철거해야 하지만. 임대인이 철거하라고 주장해 놓고 해당 시설물을 유지하기를 원할 경우 협의하여 철거하지 않아도 됩니다.

 

상가 임대차 보호법은 임차인을 보호하기 위한 법입니다.  하지만, 임차인 스스로가 챙겨야 할 것들 그리고 지켜야 할 내용들을 지키지 않거나 놓치게 되면 권리보호와 재산의 손실을 받게 되기도 합니다. 임대인과 임차인간의 사소하고 미묘한 갈등이 있으시다면 서로의 입장으로 바라보고 분쟁을 해결해 가시면 좋겠습니다. 이 글이 여러분께 도움이 되었으면 좋겠습니다.