건강도 시원찮고, 직장을 나가 일할 여건이 안돼서 소액으로 매월 현금 흐름을 만들어 놨는데, 임대신고가 의무화 되었다고 합니다.세금 하면 그냥 복잡해! 라는 생각이 먼저 떠 오르고 어렵게 느껴지는데요. 전세나 월세로 주택을 임대하고 있는 임대인이라면, 단순히 임대료를 받는 것만으로 끝나는 것이 아니라 세금 신고와 납부라는 중요한 의무가 뒤따릅니다.
특히 최근에는 정부의 부동산 과세 강화 기조에 따라 임대소득에 대한 과세가 한층 엄격해졌기 때문에, 신고 의무를 제대로 숙지하고 이행하지 않으면 가산세 등의 불이익을 받을 수 있습니다. 본 글에서는 전세와 월세 각각의 과세 기준, 신고 대상자, 신고 방법, 주요 유의사항 등을 정리하여, 임대인이 반드시 숙지해야 할 세금 신고 의무에 대해 상세히 안내합니다.
전세와 월세, 임대수익은 '과세 대상'입니다
주택을 임대하여 얻는 소득은 단순한 수익이 아닌, 과세의 대상이 되는 ‘임대소득’입니다. 즉, 주택을 소유하고 전세보증금이나 월세를 통해 일정 금액의 수익을 얻고 있다면, 그에 대한 세금을 신고하고 납부할 의무가 생깁니다. 특히 2020년 이후 소규모 임대사업자에 대한 비과세 혜택이 줄어들고, 2025년 기준, 전세와 월세 임대 시 임대인(집주인)은 세금 신고 의무가 강화되었습니다.
주택임대소득에 대한 과세 기준이 명확해지면서, ‘나는 작은 규모의 임대인이라 세금과는 무관하다’고 여겼던 이들도 세무신고를 무시할 수 없는 상황이 되었습니다. 기본적으로 주택임대소득이 연 2천만 원 이하인 경우에는 분리과세 또는 종합과세 중 하나를 선택해 신고할 수 있으며, 2천만 원을 초과하는 경우에는 종합소득세 신고가 필수입니다.
다만, 금액에 상관없이 일정 요건에 해당하면 전세보증금에 대해서도 간주임대료가 적용되어 세금이 부과될 수 있기 때문에, 전세든 월세든 단순히 금액만 보지 말고 전체적인 과세 기준을 이해하는 것이 필요합니다.
또한, 국세청은 부동산 시장의 양성화와 세원 확보를 위해 임대소득 관련 정보를 전산화하고 있으며, 최근에는 임대차 계약 정보와 금융거래 정보를 바탕으로 임대소득 미신고자에 대한 추적이 가능해졌습니다. 즉, 예전처럼 신고하지 않아도 괜찮겠지 하는 생각은 더 이상 통하지 않습니다.
자칫하면 고의적인 탈루로 간주되어 과태료나 세무조사를 받을 수도 있습니다. 임대소득 신고는 단지 의무이자 절차일 뿐 아니라, 궁극적으로는 추후 양도소득세 계산 시 실익을 챙기기 위한 중요한 기반이 되기도 합니다.
임대소득 과세 기준과 신고 절차
2021년 6월부터 전월세 신고제가 시행되었으며, 2025년 6월 1일부터는 미신고 시 과태료가 본격적으로 부과됩니다. 임대인 또는 임차인 중 누구든 신고할 수 있으며, 신고가 누락되면 과태료가 부과됩니다. 전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되어 임차인 권리가 강화됩니다
우선 전세와 월세의 과세 방식부터 구분해 보겠습니다. 월세의 경우 임대인이 매월 받는 수익이므로, 해당 금액은 '주택임대소득'으로 직접 과세 대상이 됩니다.월세 임대 시 세금 신고:월세 수입이 연간 600만 원을 초과하면 반드시 주택임대소득으로 신고해야 합니다. 월세 소득이 연 600만 원 이하라도, 주택 수에 따라 신고 의무가 달라질 수 있으므로 주의해야 합니다.
월세 수익은 필요경비(관리비, 수리비 등)를 공제한 후 과세표준을 산출하며, 종합소득세 또는 분리과세 중 선택할 수 있습니다. 1 주택자의 경우, 해당 주택이 국내에 있고 공시가격이 12억 원 이하이면 월세 수익에 대해 비과세가 적용됩니다. 단, 12억 원 초과 고가주택이거나 2 주택 이상이면 과세 대상입니다.
한편, 월세의 경우 임대소득으로 분류되며, 과세 방식은 두 가지 중 선택할 수 있습니다. 첫째는 '분리과세'로, 임대소득이 연 2천만 원 이하인 경우 14%의 세율로 과세되며, 다른 소득과 합산되지 않습니다. 둘째는 '종합과세'로, 임대소득이 연 2천만 원을 초과하거나, 납세자가 종합과세를 선택한 경우에는 근로소득, 사업소득 등 다른 소득과 합산되어 누진세율로 과세됩니다.
분리과세는 세율: 14% 단일세율(지방소득세 포함 시 15.4%)이 적용됩니다. 등록임대주택은 필요경비 60% + 공제금액 400만 원, 미등록임대주택 필요경비 50% + 공제금액 200만 원으로 세율과 공제금액이 달라집니다. 분리과세를 선택하면 임대소득만 별도로 과세하며, 다른 소득과 합산하지 않습니다.
종합과세는 종합소득세율: 6%~45% (누진세율, 다른 소득과 합산) 이적용 되고, 필요경비율 등은 분리과세와 다를 수 있으며, 소득공제·세액공제 등도 합산 소득에 따라 달라집니다. 종합과세를 선택하면 전체 소득이 많을수록 높은 세율이 적용될 수 있으므로, 근로소득 등 타 소득이 많으면 분리과세가 유리할 수 있습니다.
분리과세 및 종합과세 요약 표
| 구분 | 적용 기준 | 세율 | 필요경비 및 공제액 |
| 분리과세 | 임대소득 연 2,000만 원 이하 | 14% (15.4%) | 등록: 필요경비 60% + 400만 원 미등록: 필요경비 50% + 200만 원 |
| 종합과세 | 임대소득 연 2,000만 원 초과 | 6~45% | 종합소득세법상 필요경비 및 각종 소득공제 적용 |
반면
전세의 경우 매달 받는 수익은 없지만, 일정 조건을 충족하면 '간주임대료'라는 형태로 소득이 계산되어 과세됩니다. 전세보증금 자체는 원칙적으로 소득세 과세 대상이 아니지만, 2 주택 이상 보유 시에는 '간주임대료'라는 개념이 적용되어 일정 금액 이상(전세보증금 총액이 3억 원 초과)부터 임대소득으로 간주되어 세금이 부과될 수 있습니다.
간주임대료는 임대인이 전세보증금을 금융기관에 예치하거나 사용하는 동안 얻을 수 있는 ‘이자 수익’을 과세 대상으로 간주하는 제도입니다. 1 주택자는 공시가격 9억 원 이하이면 비과세, 2 주택 이상 보유자는 전세보증금의 일정 금액(3억 원 초과분)에 일정 이자율(기준금리 기준)을 곱하여 산출한 금액이 간주임대료로 과세되는 것입니다.
간주임대료 계산 공식: (전세보증금−3억 원) ×정기예금이자율=과세표준(전세보증금−3억 원) ×정기예금이자율=과세표준(예: 전세보증금 5억 원, 이자율 2.5% → (5억 - 3억) × 2.5% = 500만 원 과세)
세금 신고 방법 및 시기: 임대소득은 매년 5월 종합소득세 신고 기간에 국세청 홈택스 등으로 신고해야 합니다.
필요경비(임대 관리비, 수리비, 감가상각비 등)는 공제 가능하며, 신고 시 이를 반영해 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
신고하지 않을 경우 불이익: 미신고 시 가산세(최대 40% 과태료) 및 세무조사 리스크가 커집니다. 향후 부동산 매도 시 양도소득세 불이익이 발생할 수 있습니다. 2025년 6월 1일부터는 전월세 신고 미이행 시 과태료가 본격 부과됩니다
전세/월세 세금 신고 의무(2025년 기준) 요약 표
| 구분 | 신고 의무 발생 조건 | 과세 기준 및 예외 | 미신고 시 불이익 |
| 월세 | 연 600만 원 초과 수입, 2주택 이상 등 | 1주택(12억 이하) 비과세, 필요경비 공제 | 가산세, 세무조사, 과태료 |
| 전세 | 2주택 이상, 전세보증금 3억 초과 등 | 1주택(9억 이하) 비과세, 간주임대료 적용 | 가산세, 세무조사, 과태료 |
| 전월세 신고 | 모든 임대차 계약(2025년 6월 1일부터) | 확정일자 자동 부여 | 과태료 부과 |
세금 신고는 매년 5월에 진행되며, 종합소득세 신고 기간에 국세청 홈택스 (또는 손택스)를 통해 할 수 있습니다. 국세청은 임대차 계약서 정보, 주민센터 전입신고 기록, 금융 거래 정보 등을 통해 과세 대상을 선별하고 있으며, 최근에는 '미신고 자동 분석 시스템'까지 도입되어 세원 누락을 방지하고 있습니다.
때문에 실제로 수입이 없다고 여긴 전세보증금까지도 세금이 부과될 수 있다는 점에서, 꼼꼼한 확인과 준비가 필요합니다.
또한, 세금 신고를 성실히 하지 않을 경우 가산세가 부과될 수 있습니다. 대표적으로 무신고 가산세는 산출세액의 20%이며, 과소신고 시에는 10~40%의 가산세가 적용될 수 있습니다. 반복적인 탈루가 적발될 경우에는 세무조사 대상으로 분류되거나, 고발 조치로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다.
성실 신고는 위험 회피와 혜택 확보의 지름길입니다.
주택을 임대하여 얻는 소득은 비단 임대인 개인의 이익을 위한 수단일 뿐만 아니라, 사회적으로도 세원 확보와 조세 정의를 실현하기 위한 중요한 정책 대상입니다. 과거에는 소규모 임대인의 임대소득에 대해 상대적으로 관대한 태도를 보였던 정부도, 부동산 시장의 투명성과 공정성을 강화하기 위해 점차 과세 범위를 확대하고 있습니다.
따라서 지금은 임대소득에 대한 정확한 이해와 성실한 세금 신고가 선택이 아니라 필수의 영역이 되었습니다. 임대소득을 신고하는 것은 단순히 ‘세금 내는 일’로만 생각할 것이 아니라, 장기적으로 보았을 때 본인의 자산을 보호하고 절세 전략을 세우는 기반이 됩니다.
특히 추후 임대주택을 매도할 경우 양도소득세를 계산할 때, 임대소득 신고 기록이 없는 경우 비용 처리를 인정받기 어려워 추가 세금이 발생할 수 있습니다. 반면, 성실히 임대소득을 신고한 경우에는 장기보유특별공제 등을 적용받을 수 있어 절세 효과를 누릴 수 있습니다.
결국 중요한 것은 임대소득에 대해 '과세 기준이 있는가?'가 아니라, '그 기준에 맞게 신고를 하고 있는가?'입니다. 신고 대상 여부는 개인이 임의로 판단할 수 있는 것이 아니라, 관련 법령과 과세 기준에 따라 결정되는 사항이므로, 애매한 경우에는 국세청 상담센터나 세무전문가의 도움을 받아 정확히 확인해야 합니다. 전세든 월세든, 수익이 발생하는 순간 그에 따른 책임이 생기기 마련입니다.
신고를 하지 않아서 생기는 불이익보다, 제대로 신고함으로써 얻게 되는 안심과 혜택이 훨씬 크다는 점을 다시 한번 강조하며, 모든 임대인이 정확한 정보에 기반하여 성실하게 신고를 이행하길 바랍니다.