분당 판교를 지나다가 보면 '분당 재건축의 걸림돌 고도제한 완전히 해결하라!'는 현수막이 보입니다. 문구만 봐도 분당주민들의 재거축 사업에 대한 열망이 느껴집니다. "고도제한"이란 건축물이나 구조물 등을 지을 수 있는 최대 높이를 제한하는 제도를 말하는데요. 경기도 성남시 수정구와 서울특별시 강남구 세곡동에 걸쳐있는 지역에 공군 기지가 있습니다. 이곳 공군기지는 서울공항 또는 서울 비행장으로 알려져 있습니다.
고도제한은 주로 비행기 운항 안전, 군사보호, 도시 경관 보호, 일조권 확보 등의 목적으로 적용됩니다. 또한, 공항 주변 일정 구역에서는 항공기의 이·착륙을 방해하지 않도록 건축물 높이를 제한하는 제도입니다.
이러한 이유에서 서울공항은 인근 분당을 비롯한 수도권 재건축 예정지에서 ‘고도제한’이라는 핵심 규제가 되었습니다. 재건축에 있어서 고도제한은 층수 제한과 연결되기 때문입니다. 서울공항이 특히 노후 아파트 단지가 밀집된 지역에서 재건축을 계획할 때 고도제한은 사업성에 결정적 영향을 미치며, 법령, 리모델링과의 비교, 제도적 문제점 등을 고려해야 합니다. 이번 글에서는 고도제한의 법적 정의와 재건축과의 관계, 리모델링 대안과의 비교, 그리고 규제의 현실적 문제점을 분석해 보겠습니다.
고도제한과 재건축 법령 완벽 정리
분당 신도시는 1990년대 초반 조성된 대한민국의 대표적인 1기 신도시 중 하나로, 현재 재건축을 추진하고 있습니다.
분당 신도시는 조성된 지 30년 이상이 지나면서 건축물과 기반시설의 노후화가 심각해졌기 때문인데요.
분당처럼 계획도시로 개발된 지역은 1기 신도시 설계에서부터 고도제한이 포함되어 있어 재건축을 하더라도 용적률을 상향조정(층수를 늘려서) 건축하기가 쉽지 않은 상황입니다..
고도제한은 도시계획과 건축법상 건물의 높이를 제한하는 규정으로, 도시의 스카이라인 보호, 항공기 안전, 조망권 확보 등을 이유로 시행됩니다. 특히 도시계획시설 결정 시 포함되는 ‘용도지역·지구·구역’ 지정에 따라, 해당 지역 내 건축물은 최대 높이에 제한을 받게 됩니다.
분당에서도 서울공항 활주로 북서쪽 방향, 즉 수내동·서현동·정자동 일부가 고도제한 영향권에 들어갑니다.
보통 절대고도 57~60m 이하로 제한되는 경우가 많으며, 이경우 20층 이상 건축이 어려운 수준입니다.
1기 신도시인 분당의 경우 제2종 일반주거지역이나 자연녹지지역이 다수 분포되어 있어 일반적으로 최고 15~18층 이상의 고층 재건축이 어렵습니다. 이 규정은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 근거합니다.
고도제한이 적용되면 재건축 사업성은 크게 낮아질 수밖에 없습니다. 사업성이 낮아진다는 것은 고도제한으로 인해 고층개발이 불가능해 수익성이 떨어진다는 것인데요.
분당이 재건축을 하면서 용적률을 늘려서 현재보다 층수를 더 많이 높여서 더 많은 세대수를 확보하게 되면 조합원을 제외한 세대는 일반분양을 해서 건축비 및 기타 사업비용을 충당할 수가 있어서 조합원도 부담을 줄이고 사업진행이 가능합니다. 이렇게 재건축 사업이 가능하려면 서울공항이 이전했을 때 가능합니다.
현재로서는 서울공항 이전부지도 정해진 내용이 없기 때문에서 서울공항이 이전하기 전에는 분당 재건축은 어렵다고 볼 수 있겠네요. 상황이 이렇다 보니 재건축 대신 리모델링으로 방향을 선회하는 단지도 늘고 있습니다.
하지만 리모델링은 구조적 한계와 공간 확장성 부족 등 단점이 있어 고도제한 완화에 대한 제도 개선 논의가 꾸준히 제기되고 있습니다.
고도제한 있는 재건축 vs 리모델링
성남시는 고도제한 완화를 위해 국방부 등 중앙 정부에 방안을 건의하고 있으며, 더불어민주당 김태년 의원은 고도제한 완화를 위한 법 개정안을 발의하여 입법을 추진 중입니다. 성남시 고도제한 완전해결을 위한 범시민대책위원회는 고도제한 완화를 위해 1인 시위 등 다양한 활동을 전개하고 있습니다. 서울공항 이전 또는 이착륙 방향 조정이 논의되기도 했지만, 군사보안상의 이유로 실현 가능성이 낮다는 평가입니다.
고도제한 구역 내 단지들은 재건축 대안을 모색하고 있는데요. ‘제자리 재건축’ 또는 저층 고밀도 개발 방식으로 계획을 조정하고 있습니다. 리모델링을 추진하고 진행 중인 단지들도 있는데요
재건축과 리모델링, 고도제한이 있는 상황에서 어떤 전략이 필요할지 알아봅니다.
재건축은 기존 아파트를 철거하고 새로 짓는 방식입니다. 준공 30년 이상되고, 안전진단 D등급 이하를 받은 아파트가 대상입니다.
재건축은 용적률을 완화해 주면 층수를 더 높일 수 있고, 증수가 높을수록 사업성도 좋아지고 분양수익도 가능합니다. 반면 이주비, 건축비, 분담금이 비싸고 부담이 되기도 합니다.
분당은 땅 값이 비싸서 용적률 300~350% 주더라도 기부채납 비율이 커서 실질적 이득은 크지 않다고 합니다.
일반용적률 200%-> 300% 상향되면, 늘어난 만큼의 초과분의 100%중 최대 30%는 공공임대주택, 부지, 시설 등으로 기부해야 합니다.
예)
- 기존 아파트: 대지면적 10,000㎡, 용적률 200% → 연면적 20,000㎡
- 상향 후: 용적률 300% → 연면적 30,000㎡
늘어난 10,000㎡ 중 약 2,000~3,000㎡는 공공에 기부해야 함
→ 결과적으로 실제 분양 가능한 면적은 약 27,000~28,000㎡ 수준입니다.
조합입장에서는 늘어난 가구 수로 분양수익이 늘어날 수 있지만, 기부채납, 인프라 확충비용, 이주비 등 추가 비용이 더 커질 수 있어서 사업성이 크게 좋아지지 않을 수 있습니다.
리모델링은 준공 15년 이상 (안전진단 필요 없음) 아파트가 대상이며, 골조는 유지한 채로 15% 또는 20% 이내로 수직·수평 증축이 가능합니다. 기존 구조를 유지한 채 내부 구조를 변경하거나, 세대수를 소폭 증가시키는 방식입니다. 고도제한에 덜 영향을 받으며 사업 승인이 비교적 빠른 장점이 있습니다.
특히 1기 신도시 중 분당처럼 용적률이 높지 않은 지역에서는 리모델링이 법적 요건을 만족시키기에 유리한 편입니다.
사업성은 낮지만 공공지원이 가능한 부분이 재건축과 다른 부분입니다.
그러나 리모델링은 구조적 한계로 인해 공간 확장이나 배치 변경이 어렵고, 주차장 문제나 공사 소음 등의 민원이 잦습니다. 무엇보다도 가치 상승폭이 재건축보다 제한적이라는 점. 이러한 점에서 조합이나 주민은 고도제한과의 상관관계를 고려해 두 방식 중 하나를 선택해야 하며, 이 결정은 사업성, 주민 동의율, 법령 조건 등을 종합적으로 판단해야 합니다.
고도제한 규제, 분당 재건축 걸림돌인가?
고도제한으로 인해 층수나 용적률 증가가 제한되면 위에서 말했듯이 사업성이 낮아집니다. 예를 들어, 기존 15층 아파트를 35층으로 재건축하려면 고도제한이 완화되어야 하지만, 규제 완화가 이뤄지지 않으면 최대 18층까지만 허용되기 때문이죠.
분당의 재건축 추진이 지지부진한 가장 큰 이유 중 하나는 ‘고도제한’이라는 구조적 규제입니다. 특히 1990년대 초반에 계획된 분당 신도시는 저층 고밀도 설계를 기반으로 조성되었기 때문에, 현재 기준에서 보면 비효율적인 공간 활용 구조를 가지고 있습니다.
그럼에도 불구하고 고도제한으로 인해 고층화가 불가능해지면, 건폐율과 용적률을 높이는 데 한계가 생기고 이는 곧 사업성 저하로 이어집니다. 실제로 정자동, 서현동 등 재건축이 논의 중인 지역에서는 고도제한으로 인해 아파트를 기존보다 높이 짓는 것이 불가능해 사업 수익 구조가 나오지 않는다는 이유로 조합 결성이 지연되거나 해산된 사례도 있습니다.
또한 행정절차상 고도제한 완화는 도시계획 변경이 필요하며, 주민 공청회, 환경영향 평가 등을 포함해 2년 이상의 시간이 소요됩니다. 이 과정에서 주민 간 갈등도 자주 발생하고 있습니다.
따라서 고도제한은 단순한 물리적 규제가 아닌, 행정·정치적 문제로도 연결됩니다. 재건축은 단순히 주거환경 개선이 아닌, 도시 경쟁력 확보와 직결되므로 정책적 접근이 필요한 시점입니다.
분당 재건축에서 고도제한은 사업성을 가르는 중대한 변수입니다. 법령의 이해는 물론, 리모델링과의 비교, 규제가 주는 현실적 문제까지 종합적으로 고려한다 하더라도, 서울공항 이전 문제가 해결되어야만 고도제한이라는 규제로부터 자유로워지지 않을까요?
뜨거운 이슈로 떠올랐던 분당 재건축.... 그 이슈만큼이나 가야 할 길이 멀어 보입니다. 여러분의 생각은 어떠신가요?
다음에는 분당에 선도지구로 지정된 단지와 리모델링을 추진하고 있는 단지들에 대해서 이야기 나눠보도록 하겠습니다.